売れにくい不動産とは？物件の売却方法についても解説

ご自宅の売却を検討されるなかで、「条件が悪く、売れにくい不動産に該当するのではないか」と不安を抱えてお困りではありませんか。
建築上の制限がある物件や特殊な構造を持つ住宅は、一般的な物件よりも買い手がつきにくく、対策をせずに放置すると売却活動が長期化してしまうリスクがあります。
本記事では、再建築不可物件やテラスハウス、賃貸併用住宅といった売れにくい不動産の特徴と、それらをスムーズに売却するための解決策について解説します。
これから自宅を手放すことをお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

売れにくい再建築不可物件

売れにくい不動産には、主に建物の建て替えができない「再建築不可物件」などがあります。
まずは、再建築不可物件の概要や売却が難しい理由、そして解決策について解説していきます。

接道義務と再建築不可

再建築不可物件とは、建物を解体したあとに、原則として新しい建物を建てられない土地や物件のことです。
主な理由としては、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない、「接道義務」を満たしていないケースが挙げられます。
たとえば、道路に接していない袋地や、間口が2m未満の旗竿地は該当しやすい傾向にあります。
また、前面道路が4m未満の場合や、建築基準法上の道路ではない通路に面している場合も注意が必要です。
こうした基準は、災害時の避難や緊急車両の通行を考えて設けられています。
そのため、再建築不可物件を検討する際は、土地の条件や前面道路の扱いを事前に確認しておくことが大切です。

ローン不可と価値低下

再建築不可物件が売れにくい理由は、購入後の活用方法が限られやすいためです。
建物が古くなっても建て替えで対応しにくく、買主にとって将来の計画を立てづらい面があります。
また、金融機関が担保価値を慎重に見るため、住宅ローンを利用しにくい場合もあります。
その結果、現金で購入できる方や投資家が中心となり、買主の候補は狭まってしまうのです。
さらに、前面道路が狭い物件では工事の負担が増え、修繕費がかさみやすい点も売れにくい要因となっています。
そのため、売却を考える際は早めに方針を決めて、条件に合った進め方を検討することが大切です。

現実的な売却解決策

対応策としては、まず接道条件を見直し、再建築できる可能性が広がるか確認することが大切です。
たとえば、隣地の一部を取得して間口を広げることで、条件の改善を目指せる場合があります。
また、前面道路が狭い場合は、敷地の一部を後退させる方法を検討することもあります。
こうした対応が難しい場合は、再建築不可物件を扱う買取業者に相談するのも1つの方法です。
専門業者は物件の状況に合わせた進め方を提案しやすく、早めの売却につながることもあります。
なお、相談を進める際は、接道状況や測量図などの資料をそろえておくと、話がまとまりやすくなります。

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テラスハウスが不動産売却で敬遠される理由

前章では、再建築不可物件について述べましたが、テラスハウスも売却が難航しやすい傾向があります。
ここでは、テラスハウスが敬遠されやすい理由と、効果的な売却方法について解説します。

単独所有の制約と管理

テラスハウスは隣戸と壁を共有する「連棟式住宅」で、一戸建てのように見えても単独で扱いにくい面があります。
壁や屋根などの修繕を進める際は、隣戸との調整が必要になることがあります。
とくに、外壁の取り合い部分や排水管まわりは、どこまでが自分の管理範囲か確認しておくことが大切です。
こうした隣戸と接する部分の管理範囲がわかりにくいと、買主が購入を迷う場合もあります。
そのため、売却を進める際は、管理方法や隣戸との連絡体制を整理しておくようにしましょう。
あわせて、隣戸と接する部分の管理範囲や修繕履歴に関する資料をそろえておくと、説明もしやすくなります。

建て替えが困難な理由

テラスハウスは、隣戸と壁を接して連なる独立住戸であり、建て替えや切り離しには隣家との調整や承諾が必要になることがあります。
そのため、建て替えや大規模修繕を進める際は、関係者どうしの合意が必要になる場合があります。
単独で判断しにくい点は、買主にとって将来の計画を立てづらい要因になりやすいでしょう。
その結果、建て替えを見据える方ほど、購入を慎重に考える傾向にあります。
一方で、立地や住み心地に魅力がある物件であれば、現状の暮らしやすさを評価してもらえる可能性はあります。
売却時には、建て替えの可否だけでなく、今の状態で安心して住める材料を整理して伝えることが大切です。

効果的な売却の戦略

効果的に売るには、まず室内の印象を整え、一戸建てのような使いやすさを伝えることが大切です。
とくに、水回りや床、収納を見直すと、買主が入居後の暮らしをイメージしやすくなります。
あわせて、隣戸と接する部分の管理範囲や修繕履歴を資料にまとめておくと、安心感につながるでしょう。
また、じっくり買主を探す仲介だけでなく、早めの売却を重視する場合は買取を検討する方法もあります。
売却を進める際は、物件の特徴を整理し、想定する買主に合わせて伝え方を工夫することが重要です。
内見前に説明資料や写真をそろえておくと、物件の魅力をより伝えやすくなります。

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賃貸併用住宅の買い手が限定されてしまう背景

ここまで、テラスハウスなどを解説しましたが、賃貸併用住宅の売れにくさについてもおさえておきましょう。
最後に、賃貸併用住宅の買い手が限定される背景と、具体的な販売戦略について解説していきます。

同居の心理的な負担

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が1つの建物に入る住宅です。
ただし、所有者と入居者が近い距離で暮らすため、生活の線引きを考えておくことが大切です。
とくに、玄関や通路、駐車場などは、使い方のルールを明確にしておくと安心しやすいでしょう。
また、買主は住まいとして使うだけでなく、賃貸部分の管理も引き継ぐことになります。
そのため、家賃管理や修繕対応などの流れが整理されている物件は、購入後の暮らしを想像しやすくなります。
売却時には、生活面と管理面の両方をわかりやすく伝えることが大切です。

購入層の限定と競争力

賃貸併用住宅は、自宅としての住みやすさと収益性の両方を見て、検討される物件です。
そのため、自宅用として探す方には管理の手間が気になりやすく、投資家には収支のわかりやすさが重視されます。
こうした違いから、一般的な一戸建てより買主の層が限られることが多いです。
また、買主の幅が狭くなると、物件の良さや価格の妥当性が伝わりにくくなることもあります。
一方で、立地の良さや賃料の安定感が見える物件であれば、魅力を評価してもらいやすくなります。
売却を進める際は、どの層に向けて売るのかを明確にし、伝える情報を整理することが大切です。

収支を活かした販売

販売を進める際は、まず修繕費用の目安を整理し、将来どの時期に何が必要かわかるようにしておくことが大切です。
あわせて、家賃収入や空室想定、支出をまとめた収支資料を用意すると、買主が判断しやすくなります。
また、入居状況や契約条件、過去の修繕履歴も整理しておくと、運営のイメージを伝えやすいでしょう。
現行賃料と想定賃料を分けて示せば、購入後の見通しもつかみやすくなります。
居住目的の方には住みやすさを、投資家には収支の見通しを伝えるなど、相手に合わせた見せ方も重要です。
こうした準備を整えておくことで、賃貸併用住宅の魅力をより伝えやすくなります。

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まとめ

幅4m以上の道路に2m以上接していない再建築不可物件は、ローンや建て替えが難しい一方で、隣地取得や専門業者への相談で対応しやすくなります。
テラスハウスは隣戸と壁などを共有するため敬遠されやすいものの、修繕履歴や管理状況を整理し、室内の印象を整えることで売却しやすくなります。
賃貸併用住宅は同居や管理の負担で買主が限られますが、修繕費や収支の試算を資料化しておくと売却を進めやすくなるでしょう。