早く売りたい不動産の注意点は？買取の手順についても解説

所有する不動産をできるだけ早く売りたいけれど、具体的な手続きや最適なタイミングが分からずにお困りではありませんか。
売却を先延ばしにすると、築年数の経過によって建物の資産価値が目減りするだけでなく、固定資産税などの維持費が継続的に発生するリスクを抱えることになります。
本記事では、不動産を早く売るべき経済的なメリットや決断のきっかけとなるライフイベント、買取を利用してスピーディーに現金化する手順について解説します。
相続やローン返済などで早急に不動産を手放し、安心できる新たな生活への第一歩を踏み出したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産を早く売却すべき経済的な3つの理由

不動産売却ではまず早期売却の利点からおさえるべきであり、そこには主に資産価値の維持や節税など3つのメリットがあります。
まずは、不動産を早く売るべき具体的な理由について、解説していきます。

資産価値の低下を防ぐ

建物は築年数とともに評価が下がるため、将来売却するなら、価値を早めに把握しておくことが重要です。
木造一戸建てでは、築年数の経過とともに建物の評価が下がる傾向がありますが、下落の程度は建物の状態や維持管理状況などによって異なります。
ただし、建物の評価が下がっても土地の価値までなくなるわけではなく、物件全体の査定額で判断するとよいでしょう。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、税務上の基準であり、実際に住める期間を示すものではありません。
また、マンションでは設備や修繕積立金も査定に影響するため、売却方針を固めることが大切です。

相場下落リスクの回避

不動産価格は建物だけでなく、地域の人口や住宅需要、住宅ローン金利にも左右されるため、将来も現在と同じ価格で売れるとは限りません。
人口が減少する地域では購入希望者が少なくなり、売却期間が長引いたり、希望価格を見直したりする可能性もあるでしょう。
そのため、地価公示や周辺の取引事例を確認し、不動産会社の査定と合わせて地域の相場を把握することが大切です。
さらに、所有中は固定資産税や火災保険料、草刈りや修繕などの維持費も発生し続けます。
相場下落のリスクと保有中の支出をまとめて考えれば、早めの売却が資産整理の負担を抑える選択肢になるでしょう。

早期売却での節税効果

マイホームの売却では、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。
以前住んでいた住宅は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までが売却期限の目安です。
また、相続した空き家でも最大3,000万円の控除を受けられる場合がありますが、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までなどの条件があります。
ただし、建築時期や耐震性も要件に関わるため、改修や解体が必要なら準備しましょう。
売却損を他の所得と相殺できる特例もあるため、税理士などへ適用条件を確認すると安心です。

▼この記事も読まれています
不動産売却における不動産会社の選び方について！3つのポイントをご紹介

早期の不動産売却を迫られるライフイベント

前章では早期売却の経済的なメリットについて述べましたが、実際には予期せぬ事情で、急な売却が必要になることもありますよね。
ここでは、やむを得ず早く不動産を手放す決断を迫られる、代表的なケースについて解説します。

ローン返済が厳しい時

住宅ローンの返済が重く感じられたら、滞納前に金融機関へ相談し、不動産会社へ査定を依頼して売却価格を把握することが大切です。
査定額がローン残高を上回るアンダーローンなら、売却費用を差し引き、売却代金での一括返済を検討できるでしょう。
一方、ローン残高が査定額を上回るオーバーローンでは、不足分を補えるか確認し、借り入れ先と返済方法を相談する必要があります。
補填が難しい場合は任意売却も選べますが、金融機関の同意が必要なため、早めに動かなければなりません。
滞納が長引く前に売却後の残債も含めて方針を整理すれば、状況に合った解決方法を選びやすくなります。

離婚による財産分与

離婚に伴って住宅を整理する場合、不動産を売却して現金化し、財産分与として分ければ、分配額を明確にしやすくなります。
共有名義の不動産を売るには名義人全員の同意が必要なため、協議中に売却方針を確認しておくとよいでしょう。
査定額とローン残高を把握し、売却費用と返済額を差し引いた手取り額を確認して、分配方法を話し合うことが大切です。
また、連帯保証がある場合は離婚だけで責任がなくならないため、金融機関へ確認しなければなりません。
仲介売却には通常3か月から半年程度かかることもあるため、引渡し時期や費用負担、分配方法を決めて書面に残すと安心です。

相続した空き家の処分

相続した実家に住む予定がない場合は、固定資産税や火災保険料、草刈り、修繕などの費用を整理することが大切です。
利用予定と維持費を比べて売却方針を決めれば、管理期間を短くし、引き継ぎの準備も進めやすいでしょう。
売却時は、遺産分割協議で取得者を決めたうえで、相続登記によって不動産の名義を変更するのが基本です。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が原則となるため、期限を意識しなければなりません。
建物を残すか解体するか、境界確定測量が必要かも確認し、地域の需要や費用を踏まえて日程を組むと安心です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に出やすい残置物とはなにか？発生しやすいトラブルも解説

不動産を最短ルートで現金化する売却手順

ここまで早く売るべき背景や事情を解説しましたが、具体的な現金化への実践的な手順も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、不動産買取を活用して最短ルートで現金化するための方法について解説していきます。

買取なら最短で現金化

不動産を短期間で売りたい場合は、仲介と、不動産会社が直接買主になる買取の違いを理解して選ぶことが大切です。
仲介は相場に近い価格で売れる可能性がある一方、内見や住宅ローン審査があるため、通常3か月から半年以上かかる場合もあるでしょう。
一方、買取は購入希望者を探す期間が不要で、条件がまとまれば、早ければ1週間から1か月程度で現金化できる可能性があります。
ただし、名義や必要書類の確認、ローン返済の手続きによって、決済日は変わるため注意が必要です。
必要な入金日を事前に伝え、契約条件や決済までの日程を確認しておけば、計画的に売却を進められます。

手数料不要のメリット

買取では仲介手数料がかからないため、売却価格だけでなく、諸費用を引いた手取り額で比べることが重要です。
仲介で800万円を超える売買では、手数料上限は売買価格の3%に6万円と消費税を加え、3,000万円なら105万6,000円となります。
一方、買取価格は市場相場の70%から80%程度が目安とされ、改修費用などを踏まえて算出される傾向があります。
そのため、複数社へ査定を依頼し、価格だけでなく家具や家電の撤去費用、引渡し条件も確認するとよいでしょう。
測量費や登記費など、提示額から差し引かれる項目を書面で整理すれば、資金計画を立てやすくなります。

事前に準備すべき書類

査定前には、登記事項証明書や本人確認書類、住宅ローン残高証明書などを揃え、権利関係や返済額を確認することが大切です。
登記識別情報通知や登記済権利証は所有権移転に関わる書類なので、見当たらない場合は司法書士へ相談するとよいでしょう。
また、納税通知書や図面に加え、一戸建てでは境界確認書や測量図、マンションでは管理規約や修繕積立金の資料も準備します。
実印や印鑑証明書は時期や発行日の条件があるため、不動産会社へ確認して用意しなければなりません。
書類を権利関係、物件資料、税金やローンに分類すれば、不足を把握しやすくなり、円滑に進められます。

▼この記事も読まれています
所有者・共有者が行方不明でも不動産は売却できる？具体的な手続きを解説

まとめ

不動産を早期に売却することは、建物の資産価値低下を防ぎ、相場下落リスクの回避や最大3,000万円の控除など3つの経済的利点があります。
ローンの返済苦や離婚による財産分与、相続した空き家の処分など、予期せぬ事情で急な売却を迫られる3つの代表的なケースがあります。
最短ルートで現金化するには、仲介手数料が不要な買取を利用し、必要書類を揃えておけば最短1週間から1か月程度で売却できるでしょう。