不動産の遺留分について！評価額の決め方も解説

親族間で不動産を相続する際、「自分の取り分が少なすぎるのではないか」「特定の相続人だけが不動産を独占して不公平だ」とお悩みではありませんか。
このような不公平な遺言や生前贈与があった場合、最低限保障されている遺産取得割合である「遺留分」を請求できますが、不動産が絡むと評価額の算出や意見の対立でトラブルになりがちです。
本記事では、遺留分の基礎知識をはじめ、不動産評価額の適切な決め方や合意できないときの具体的な解決策について解説します。
今後不動産を相続する予定があり、親族間での無用なトラブルを未然に防ぎたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産相続における遺留分とは？

不動産相続のトラブルを防ぐために押さえるべきことには、主に遺留分の定義や請求の流れがあります。
まずは、遺留分の基本的な仕組みや具体的な手続きについて解説していきます。

遺留分の定義と割合

遺留分とは、配偶者や子など一定の法定相続人に対し、民法上最低限保障されている財産の取得割合です。
被相続人は遺言や生前贈与で財産の行き先を決められますが、残された家族の生活や相続人間の公平に配慮して、この制度が設けられています。
遺留分の権利を持つのは配偶者、子や代襲相続する孫、父母や祖父母で、兄弟姉妹や甥・姪は対象外となる点に注意しましょう。
また、遺留分の総体的な割合は原則2分の1ですが、相続人が父母や祖父母のみの場合は3分の1です。
個別の割合は遺留分全体に法定相続分を掛けて求め、配偶者と子2人なら配偶者は4分の1、子1人は8分の1となります。

発生するケースの例

不動産相続で遺留分が問題になりやすいのは、財産の多くを不動産が占めると、現金のように分けにくいためです。
たとえば、長男へ実家のすべてを相続させる遺言があり、ほかの財産が少なければ、他の子の遺留分を侵害する可能性があります。
その場合、他の相続人は長男へ侵害額相当の金銭を請求でき、長男側は支払いに必要な資金を準備することになるでしょう。
なお、2019年の民法改正により、不動産の持分を取り戻すのではなく、侵害額を金銭で請求する仕組みに変わりました。
さらに、一定の生前贈与や不動産購入資金の援助も算定の基礎に含まれる場合があるため、内容まで確認することが大切です。

侵害額請求の基本手順

遺留分侵害額請求では、まず預貯金や不動産などを把握し、債務を差し引き、一定の生前贈与をくわえて算定の基礎を整理します。
不動産の評価額で請求額が変わるため、登記事項証明書や評価資料を確認し、対象物件の価値を把握しておくことが重要でしょう。
次に、相続開始と遺留分を侵害する贈与や遺贈を知った時から1年以内に、相手へ請求する意思を明確に伝えます。
なお、相続開始から10年を経過すると原則として権利が消滅するため、財産調査と同時に期限も確認しておかなければなりません。
意思表示後は支払額や方法を話し合い、合意できなければ家庭裁判所の調停、必要に応じて訴訟へ進む流れです。

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遺留分請求で重要になる不動産評価額の算出

前章では遺留分の基礎知識について述べましたが、実際の請求には不動産の価値を正しく知る必要があります。
ここでは、遺留分における不動産評価額の決め方や具体的な計算ステップについて解説します。

評価額の調べ方と種類

遺留分の請求額を計算する際は、対象不動産をいくらと評価するかで最終的な金額が大きく変わる点が特徴です。
主な評価の目安には、固定資産税評価額、路線価、公示価格、時価、不動産鑑定評価額があり、目的や算定方法が異なります。
遺留分では市場で実際に取引される価格に近い時価を基準とするのが基本ですが、税務上の評価額とは差が出ることもあるでしょう。
たとえば、固定資産税評価額や路線価は時価より低めになる傾向があり、そのまま用いると意見が分かれる場合があります。
そこで、不動産会社の査定書や鑑定評価書など、市場価格を反映した客観的な資料をそろえて検討することが大切です。

合意形成のプロセス

評価額について合意を目指すときは、まず1年の期限を意識して遺留分を請求する意思を示し、その後に財産の内容を整理します。
次に、固定資産税評価額や査定額など、双方がどの資料と評価基準を前提にしているのか確認すると進めやすいでしょう。
金額だけを先に争うのではなく、評価方法や資料の読み方を共有することで、認識のずれを小さくできます。
また、法的には時価が基本ですが、当事者間で合意すれば、固定資産税評価額など別の基準を用いることも可能です。
合意後は支払額や期限、分割払いの条件、清算条項などを示談書へ記載し、後日の認識違いを防ぐことが重要になります。

侵害額の具体的な計算

遺産が現金5000万円と土地のみで、相続人は長男と次男の2人、遺言で次男が全財産を取得するケースとします。
贈与や債務がなければ、長男の遺留分割合は4分の1となるため、遺産総額に割合を掛けて侵害額を求める仕組みです。
たとえば、土地を固定資産税評価額4000万円とすると遺産総額は9000万円で、長男の侵害額は2250万円になります。
一方、土地の時価を6000万円と認める場合は遺産総額が1億1000万円となり、侵害額は2750万円まで増えるでしょう。
このように土地の評価額が2000万円違うと請求額に500万円の差が出るため、資料で評価の前提をそろえることが大切です。

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評価額が決まらない場合の解決策と専門家

ここまで不動産の評価方法や計算手順を解説しましたが、相続人間で意見が対立したときの対処法もおさえておきましょう。
最後に、評価額が決まらない・合意できないときの解決策や専門家の活用方法について解説していきます。

不動産鑑定士への依頼

相続人同士で不動産の評価額に大きな差があるときは、国家資格者である不動産鑑定士へ客観的な評価を依頼する方法があります。
不動産鑑定士は取引事例や収益性に加え、土地の形状、接道状況、日当たり、法令上の制限なども踏まえて価値を判断します。
作成される不動産鑑定評価書は客観性が高く、当事者間の交渉や裁判所で評価額を争う場合にも有力な資料となるでしょう。
一方で、鑑定には数十万円程度の費用がかかり、物件数や権利関係によってはさらに高額になる可能性があります。
そのため、請求額や争点の大きさを考え、費用と時間をかけて正式な鑑定を受ける必要があるか検討することが大切です。

家裁の調停と審判手順

当事者間の協議や専門家の評価を踏まえても合意できない場合は、家庭裁判所へ遺留分侵害額請求の調停を申し立てる方法があります。
調停では裁判官と調停委員が双方の主張や資料を確認し、勝敗ではなく、話し合いによる解決を目指して調整を進めます。
合意が成立すると調停調書が作成され、確定判決と同様の効力を持つため、支払われないときは強制執行も可能です。
ただし、調停が不成立でも自動的に審判へ移行するわけではなく、必要に応じて民事訴訟を提起することになります。
なお、申立てに備えて遺言書や戸籍、登記事項証明書、評価資料をそろえると、主張の根拠を整理しやすいでしょう。

弁護士相談の事前準備

弁護士への相談は、相続人同士の対立が強くなり、当事者だけでは冷静な話し合いを続けにくい段階で検討します。
提示された不動産評価額に疑問があり、法的な根拠や客観的資料に基づいて反論したい場合も、早めの相談が役立つでしょう。
また、内容証明郵便や裁判所から書類が届いたときは、期限や対応方法を確認するため速やかな相談が重要です。
相談前には相続関係図、遺言書、財産一覧を用意し、不動産の所在地や面積、利用状況、登記事項証明書もまとめておきます。
さらに、交渉経緯やメールを時系列で整理し、早期解決や不動産の維持など希望の優先順位を伝えると、助言を受けやすいでしょう。

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まとめ

不動産相続における遺留分とは特定の法定相続人に保障される最低限の財産取得割合で、権利が侵害された場合、相続の開始および遺留分を侵害する贈与や遺贈があったことを知った時から1年以内に請求します。
請求金額は対象となる不動産の評価額によって大きく変わるため、市場取引価格に近い時価を基準にしながら当事者間で客観的な資料を基に合意を形成します。
評価額について相続人間で意見が対立して合意に至らない場合は、不動産鑑定士への依頼や家庭裁判所の調停、弁護士への相談などを活用して解決を図ると良いでしょう。