「空き家の相続放棄」とは？管理責任の所在や空き家を手放す方法もご紹介

将来的に空き家を相続する可能性がある方のうち、空き家の相続放棄を検討している方は多いでしょう。
そもそも相続放棄とは何か、相続放棄を選んだら問題が起こるのか、事前に把握しておきたいポイントはさまざまあります。
そこで今回は、空き家の相続放棄とは何か、相続放棄後の管理責任と空き家を手放す方法をご紹介します。

空き家の相続放棄とは

そもそも相続放棄とは、被相続人（亡くなった方）が生前に所有していた財産について、相続する権利を相続人がすべて放棄することです。
相続放棄の対象には土地や空き家を含む不動産をはじめ、資産や負債など被相続人が残した財産すべてが含まれます。
つまり空き家の相続放棄とは、被相続人が所有していた空き家に関して、相続する権利を有する相続人がその権利を放棄することを表します。

空き家のみを対象に相続放棄は不可能

被相続人の遺産が複数ある場合、その中から空き家のみを相続放棄することはできません。
相続放棄を選択する際の対象は、預貯金や不動産などのプラスの遺産と借金をはじめとするマイナスの遺産を合わせたすべてです。
相続放棄を一度選択した相続人は相続の権利を失うため、空き家のみを相続放棄できるのは、遺産が空き家だけのケースに限られます。
なお、相続人が相続放棄するケースは、被相続人が多額の借金をしているなど、資産に対して負債の金額が大きい場合が多いです。

相続放棄を選択した場合の流れ

空き家を含めて相続放棄した場合は、法律で定められた相続人のなかから次の順位にあたる相続人が空き家などの遺産を相続するか判断します。
法律で定められた相続人（法定相続人）の順位は、被相続人の子どもが最優先で、次いで被相続人の両親、きょうだいが続きます。
相続放棄を選択した場合、遺産を相続する権利は次の順位にあたる法定相続人に移るため、相手を考慮する場合は相続放棄の事実と相続の権利が発生することを伝えておくのが望ましいです。

相続放棄のポイント

空き家を含めて相続放棄する場合は、被相続人が亡くなった事実を把握した日を起点として、3か月以内に相続放棄の申し立てをおこなう必要があります。
相続放棄は家庭裁判所に申し立てることが求められます。
相続放棄が完了すれば相続税が課されることはなく、税負担についての心配は不要です。
また、空き家を相続した場合に毎年支払うことになる固定資産税の負担も必要ありません。

相続放棄後における空き家の管理責任

民法改正にともない、2023年4月1日より相続放棄をおこなった空き家および土地の管理責任に関するルールが変化しました。

民法改正にいたった背景

民法の改正には、所有者が不明な土地（所有者不明土地）の増加問題が関係しています。
以前は土地を相続しても相続登記をせずに放置することが多く、現在では日本各地に所有者不明土地が存在しているでしょう。
所有者不明土地の総面積は九州本土を超えるとされており、隣地に与える悪影響が懸念されています。
今回の民法改正は、社会問題の一つである所有者不明土地の現状を改善し、スムーズな活用を促進することを目的としておこなわれました。

民法改正にともなう管理責任などの変更点

民法改正によって変更された、相続放棄をおこなった方に対する空き家および土地の管理責任は3点あります。
1つ目は管理責任を負うケース、2つ目は管理責任を負う期間、3つ目は管理方法です。

①管理責任を負うケースに関する変更点

改正された民法940条には「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」という文言が追加されています。
改正前の民法では、空き家を相続放棄した場合でも管理責任は消滅しませんでした。
管理責任の対象には、維持管理に携わっていない空き家だけでなく、存在を把握していない空き家も含まれます。
たとえば、親が生前に所有していた空き家を子どもが相続放棄した場合、他に相続人がいなければ管理責任は継続します。
なお、自分以外に相続人がいないケースでは相続財産管理人の申し立てが必要であり、予納金として最高100万円を負担しなければなりません。
申し立てをしない場合は空き家の維持管理を担うことになり、相続放棄をしても大きな負担が発生します。
改正後の民法では、空き家は相続放棄とともに管理責任も放棄できるとされ、改正前よりも責任が大きく軽減されました。
ただし、被相続人と同居関係にあった場合などは、相続放棄の時点で家を占有しているため、相続放棄をしても管理責任は継続します。

②管理責任を負う期間に関する変更点

改正後の民法では、管理責任を負う期間について「相続人又は相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」と文言が変更されました。
つまり、すべての相続人が相続放棄を選択し、相続財産管理人の申し立てを行って空き家などを引き渡せば、管理責任の義務は終了します。
改正前はあいまいだった管理責任の終了期間が、民法の改正により明確化されたと言えるでしょう。

③管理方法に関する変更点

管理方法に関する改正前の文言は「その財産の管理を継続しなければならない」でした。
しかし、改正後の民法ではこの部分が「その財産を保存しなければならない」と変更されました。
これにより、空き家を管理する場合は費用を負担する必要はなく、必要最小限度の範囲で差し支えないといえます。
以上の3点から、空き家の相続放棄に伴う管理責任は、民法改正をきっかけに軽減されたと判断できます。

相続放棄を選択しないで空き家を手放す方法

相続放棄せず空き家だけを手放すなら、売却か寄付のいずれかの方法を選択しましょう。

売却して空き家を手放す

空き家を手放す場合、まず土地と一緒に売却する方法を検討することをおすすめします。
買主を見つけて売買契約を結ぶまでには一定の時間がかかりますが、空き家を処分できるだけでなく、金額によっては売却益が生じる可能性も十分にあります。
傷みや劣化が少なく状態が良い空き家や、中古住宅として需要があるエリアに建てられている空き家は高値で売却しやすく、利益も高くなりやすいです。
また、新築住宅の価格高騰の影響により、リフォームを前提に中古住宅を購入する方が増えている点も、空き家を手放す方法をおすすめする理由の一つです。
なお、空き家を売却する際は室内を空にした状態で引き渡すため、家具や雑貨類などをすべて処分しなければなりません。
ただし、買主との交渉がうまくいけば、家具や家電、雑貨類など室内に置いてある荷物をそのまま残した状態での引き渡しが可能です。
空き家に多くの家具や家電が残されている場合は、買主に相談を持ち掛けて交渉してみると良いでしょう。

寄付して空き家を手放す

手っ取り早く空き家を手放すことを望むなら、寄付を選択した方が良いでしょう。
売却する方法とは異なり、空き家の買主を見つける手間や売却活動にかかる時間を短縮できます。
空き家を寄付する場合は個人、法人、または自治体が対象ですが、個人および法人には贈与税などが課される恐れがあるため注意が必要です。
たとえば、隣地を所有する個人または法人は、土地を拡大できるメリットから寄付を受け入れてくれる可能性があります。
空き家の状態が良ければ自治体に相談し、寄付できるか確認してみましょう。
ただし、経年劣化が進んでいるなど状態が悪い空き家は自治体から寄付を断られることもあります。
その場合は空き家バンクに登録して手放すことを考えましょう。

まとめ

空き家の相続放棄とは、被相続人が残した空き家を相続する権利を手放すことです。
相続放棄後における空き家の管理責任は、法改正により少し緩和されました。
相続放棄せずに空き家を手放すなら、売却か寄付を検討しましょう。