相続した物件が空き家に！知っておきたい管理の方法などを解説

近年、相続した物件が空き家となり、扱いや対応にお悩みの声が少なくありません。
準備が不足したままで相続を迎えると、物件を受け取ったあとに困りかねないため、空き家の管理の方法などは事前に確認したいところです。
そこで今回は、相続した物件が空き家になったときの管理の方法や、放置のデメリット、空き家化を防ぐ解決策を解説します。

相続した物件が空き家になったときの管理の方法

空き家の管理では、現地でおこなう必要があることがいくつもあります。
物件を良い状態に保つためにも、それぞれの管理の方法はしっかり押さえておきましょう。

換気をおこなう

空き家の管理にあたり、まずおこないたいのは換気です。
住人のいなくなった建物が傷んでしまう主な原因は、室内にこもる湿気にあるためです。
室内に湿気がこもったままだと、建材が腐ったり、シロアリやカビなどの発生を招いたりします。
そのため、相続した物件が空き家になったら定期的に現地まで足を運び、ドアや窓を開けて湿気を屋外に逃がしましょう。
換気にあたって注意したいのは、収納のなかの空気もしっかり入れ替えることです。
換気中に下駄箱や押し入れなどを開け忘れていると、内部の湿気が十分に排出されず、収納のなかが傷んでしまいます。

通水をおこなう

手持ちの空き家を管理するときは、物件にあるそれぞれの蛇口を開けて水を流す「通水」も欠かせません。
住人のいなくなった家では、蛇口を使う機会もなくなります。
長期にわたって蛇口を開けていないと、水道管の内部が錆びてしまい、水道管自体の破裂などにつながってしまいます。
さらに、排水管のなかに溜まっている封水を補充する意味でも、通水は大事です。
排水管は下水管につながっており、悪臭や虫の侵入経路となりえます。
悪臭や虫の侵入が通常は起こらないのは、蛇口から水を流すと、排水管のなかに水が溜まる仕組みとなっているためです。
排水管のなかに溜まる水は封水といい、下水管からの悪臭や虫の侵入を防いでいます。
封水は水を流すたびに補充されるため、蛇口を日常的に使っていれば基本的になくなりません。
しかし、空き家では封水がすべて蒸発し、悪臭や虫が侵入するリスクがあるため、意識的に通水する必要があります。

掃除をおこなう

空き家の状態を良好に保つには、物件の内外の掃除も大事です。
とくに玄関周りや庭などの屋外の掃除が重要であり、定期的に手入れしていないと問題が起きかねません。
たとえば、玄関周りや庭などで雑草が伸び放題となり、害虫が繁殖するおそれもあります。
また、伸び放題となった雑草や枝木は、敷地の境界線をまたいで隣の土地に入ってしまうことも多いです。
周囲の迷惑だからといって、第三者が勝手に敷地へと入り、雑草を抜くなどの手入れはできません。
屋外の掃除が不十分だと、隣近所から苦情が来るおそれがあるため注意しましょう。

相続した物件が空き家に！放置時のデメリット

相続した物件が空き家になったとき、管理が手間だからと放置していると、以下のさまざまなデメリットが生じます。

物件の価値が下がるリスク

相続した物件を放置したときのデメリットは、まず物件の価値が下がるリスクにあります。
放置によって物件の価値が下がるのは、定期的に管理していないと、建物や敷地にいくつもの問題が起きるためです。
室内にこもった湿気でカビが生えるなど、放置した空き家で起きる問題は先述のものだけではありません。
ほかにも、フローリングのひび割れ、畳の腐食、コーキングの劣化による雨漏りなど、起きる問題は多種多様です。
いずれも物件の価値に響きやすく、今後の使い道を狭めてしまいます。

所有者責任を問われる

放置により物件のさまざまな箇所が傷むと、屋根の一部が崩れるなどのトラブルも起こります。
崩れた屋根の一部が他人に怪我をさせたときなどには、所有者が責任を問われるのも、気を付けたいデメリットのひとつです。
所有者責任の法的根拠は、民法第717条にあります。
民法第717条は、建物の設置や保存の問題により第三者へと損害を与えたときは、建物の所有者が責任を負うものと定めています。
物件の相続後に生じる所有者責任は法令を根拠としたものなので、基本的に逃れられません。
トラブルの原因が物件側にあり、所有者に直接的な過失がない状況でも同じなので注意しましょう。

特定空家に指定される

空き家を放置するなかで、自治体から特定空家の指定を受けてしまうのも、近年では注意したいデメリットのひとつです。
特定空家とは、空き家対策の一環で近年に生まれた区分です。
そのまま放置すると倒壊の危険があるなど、一定の条件に該当したときに指定されます。
実際に指定を受けると、固定資産税の優遇措置が停止されるため、課税額の増加が避けられません。
さらに、自治体からの助言や指導などに応じないと、空き家の強制解体といった行政執行が入り、かかった費用は所有者が支払う必要があります。
特定空家の指定は所有者にとってデメリットが多く、該当時には負担が増えるケースが多いです。

相続した物件を空き家にしないための解決策

物件を管理する負担や放置によるデメリットは、物件が空き家にならなければ発生しません。
相続後の空き家化を防ぐための解決策には、以下のものがあります。

建物を解体する

物件の相続後、新たな所有者のほうで建物を解体するのは、空き家化を防ぐ有効な解決策です。
そもそも建物がなければ空き家になりようがなく、定期的に換気や通水などをおこなう手間も省けます。
ただし、空き家化の解決策として建物をなくすには、解体費用の負担が避けられません。
1坪あたりにかかる解体費用の相場は、木造なら約5万円、鉄骨造なら約7万円、鉄筋コンクリート造なら約9万円です。
さらに、前面道路の幅や隣の建物との距離など、物件の周辺環境によっても解体費用は変わります。
さらに、建物をなくすと、土地の固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。
解体費用や今後の税金などをふまえ、適切な解決策となるかどうかを判断しましょう。

物件を売却する

物件の相続後、自宅や賃貸物件などとして使う予定がないなら、誰かに売却するのも良い解決策です。
自分では使えない空き家も、ほしい方に売却すれば、以後は買主が物件を有効に活用してくれます。
そのうえ、物件の引き渡しによっていくらかの現金も得られて一石二鳥です。
物件の売却方法には仲介と買取の2種類があり、前者では一般の買主、後者では不動産会社に物件を売る形となります。
また、高値での売却を希望するなら仲介、手間や時間を省きたいなら買取が有利です。
なお、どちらの方法を選んだとしても、売却により利益が出たときは、譲渡所得税を課せられる点に注意が必要です。

物件を無償譲渡する

物件を手放したいとき、売却ではなく無償譲渡を選ぶのもひとつの方法です。
無償譲渡も売却と同じく、実行すると次の所有者が物件を使ってくれるため、空き家化を防ぐ解決策となりえます。
ただし、無償譲渡を選ぶと代金は請求できず、物件を引き渡しても元の所有者は何も得られません。
相続した空き家が負担になっていたなら、無償譲渡にも一定のメリットは見込めます。
しかし、市場で売り出せば買い手がつく空き家なら、無償譲渡で手放すのはもったいないといえます。
そのため、無償譲渡は売却を一度試してから検討するのがおすすめです。

まとめ

相続した物件が空き家となったときは、窓やドアを開けて換気する、それぞれの蛇口で通水するなどの管理が定期的に求められます。
空き家となった物件を放置するデメリットは、物件で起きる問題によって価値が下がったり、建物が第三者に与えた損害の責任を問われたりすることです。
空き家化を防ぐ解決策には、建物を解体することや売却することなどが挙げられます。