不動産売却の消費税について！課税と非課税の違いも解説

大切な不動産を売却する際、売買金額や各種手数料に対して消費税がどのようにかかるのか、複雑でわからずにお困りではありませんか。
個人間の取引や土地の売買など非課税になるケースがある一方で、仲介手数料のように課税対象となる費用も混在しており、正確に把握しておかないと思わぬ資金不足を招くリスクがあります。
本記事では、不動産売却において消費税が課税・非課税となるケースをはじめ、費用の計算方法やインボイス制度への対応など、事前に押さえておくべき注意点について解説します。
税金の仕組みを正しく理解し、トラブルなく安心して不動産の売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で消費税が課税されるケースと費用

不動産を売却する際、仲介手数料などどの取引に消費税がかかるのかを正しく把握しておくことが大切です。
まずは、不動産売却で消費税が課税されるケースと、主な費用項目について解説します。

課税対象となる主な費用

不動産売却で消費税がかかりやすいのは、売買代金そのものよりも専門家や事業者へ支払うサービス料です。
たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料や、住宅ローンを完済する際の一括繰り上げ返済手数料が該当します。
また、抵当権抹消を依頼する司法書士報酬、測量費、建物の解体費なども課税対象です。
売却準備の費用でも、サービスの対価であれば本体価格と消費税を分けて考えます。
したがって、手取り額を計算する際は税込みの見積もりで確認することが大切です。
買主と分担する費用もあるため、誰が支払うのかを早めに整理しておくと安心でしょう。

消費税の計算方法と負担者

消費税は、課税対象となる本体価格に税率10%を掛けて計算します。
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は税抜価格の3%に6万円を足した金額です。
たとえば、税抜2,000万円で売却する場合、手数料66万円に消費税6.6万円が加わり、税込72.6万円が上限になります。
また、一括繰り上げ返済手数料も、基本手数料に消費税を加えた金額を売主が負担します。
一方で、司法書士費用は抵当権抹消なら売主、所有権移転なら買主が負担するのが一般的です。
登録免許税は国へ納める税金のため、報酬とは分けて確認し、見積書でも内訳を確認しましょう。

法改正の要点と実務留意点

400万円以下の低廉な空き家などを売却する場合、仲介手数料には通常と異なる報酬特例があります。
この特例では、現地調査などの費用を含め、売主から受け取れる報酬の上限が18万円に消費税を加えた額まで認められます。
税込では19.8万円が目安となりますが、買主へ同じように上乗せできるわけではありません。
そのため、適用には売主への事前説明と合意が欠かせません。
さらに、法人などの課税事業者が建物を売却する際は、仲介手数料の計算基礎を税込ではなく税抜価格で考えます。
媒介契約前に、報酬本体と消費税額を確認しておくと安心です。

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土地売買など消費税が非課税になるケース

前章では、課税される費用について述べましたが、土地取引など消費税がかからない場合もあります。
ここでは、不動産売却において消費税が非課税となるケースと、その例外について解説します。

土地や個人間売買は非課税

土地は使っても消耗する資産ではないため、売却しても消費税はかかりません。
更地はもちろん、建物の敷地として売る場合も、土地代金は非課税として扱われます。
また、借地権など土地に関する権利を譲渡する場合も、原則として消費税の対象外です。
個人が自宅として使っていた建物を売却する場合は、事業取引ではないため不課税となります。
非課税と不課税は意味が異なりますが、売買代金に消費税を上乗せしない点は同じです。
ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料はサービス料のため、土地や自宅の売却でも別途消費税がかかります。

個人でも課税となる例外

個人の売主であっても、売却する建物が事業用資産にあたる場合は、建物部分が課税対象になることがあります。
代表例は、賃貸アパート、投資用マンション、店舗、事務所、商業ビルなどです。
また、自宅の一部を事業用として使い、減価償却費を計上していた場合も注意が必要です。
駐車場経営に使う構築物なども、内容によっては課税対象に含まれます。
一方で、実際に納税義務が生じるかどうかは、売主が課税事業者に該当するかで変わります。
前々年の課税売上高などを確認し、不明な場合は売却前に専門家へ相談しましょう。

課税と非課税の混在ケース

土地付き建物を売却する場合は、非課税の土地代と、課税対象となる建物代を分けて考える必要があります。
契約書にそれぞれの金額が書かれていれば、その内訳をもとに消費税額を計算しやすくなります。
しかし、総額だけで表示していると、どこまでが土地でどこからが建物かわかりにくくなるでしょう。
その際は、固定資産税評価額の比率を使って按分する方法がよく用いられます。
ほかにも、不動産鑑定評価や帳簿価額を基準にする方法があります。
いずれの場合も、客観的な資料に基づいた区分を契約書へ明記し、後から説明できる状態にしておきましょう。

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不動産売却における消費税の注意点と対策方法

ここまで、課税と非課税のケースを解説しましたが、実際の取引を円滑に進めるための知識もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却時に知っておきたい消費税の注意点と、対応策について解説します。

価格設定時の円滑な進め方

売買価格を提示する際は、税込価格なのか税抜価格なのかを最初に確認しておきましょう。
土地付き建物では、土地は非課税、建物は課税となるため、総額だけでは内訳が伝わりにくい場合があります。
認識がずれたまま話が進むと、決済前に確認や修正が必要になり、買主にも不安を与えかねません。
そこで、媒介契約や売買契約の前に、土地代や建物代、消費税額を資料で示すことが大切です。
また、広告や説明資料では買主が支払う総額をわかりやすく表示しましょう。
書面で共有しておけば、関係者全員が同じ前提で手続きを進められます。

法人や免税事業者の扱い

売主が法人などの課税事業者である場合、建物部分の売却価格には原則として消費税が含まれます。
一方で、免税事業者は消費税の納税義務がないため、適格請求書であるインボイスを発行できません。
買主が課税事業者の場合、仕入税額控除を受けるには、インボイスの保存が重要になります。
仕入税額控除とは、売上時に預かった消費税から、仕入れ時に負担した消費税を差し引く仕組みです。
そのため、買主は売主の事業者区分と、建物価格に消費税が含まれるかを確認しましょう。
売主側も、契約前に不動産会社へ状況を伝え、条件を整理しておくと進行がスムーズです。

インボイス制度への対応

契約書や領収書をインボイスとして使う場合は、登録番号や取引年月日などを正確に記載する必要があります。
登録番号は、Tから始まる13桁の数字で、買主が控除要件を確認するための大切な情報です。
また、税率ごとに区分した対価の額、適用税率10%、消費税額もわかりやすく示しましょう。
手付金の領収書には、最終精算との関係がわかる但し書きを添えると安心です。
なお、免税事業者からの仕入れには経過措置がありますが、控除割合は段階的に変わります。
売却前に最新の制度を確認し、必要に応じて税理士などへ相談しましょう。

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まとめ

不動産売却では、仲介手数料や司法書士報酬などに10%の消費税がかかり、400万円以下の低廉な空き家には特例もあります。
土地売買や個人の居住用建物は非課税ですが、事業用資産は課税対象のため、土地と建物の価格区分を明確にする必要があります。
トラブル防止のため、税込み価格や内訳を事前に示し、インボイス対応や売主の事業者区分も専門家に相談して進めましょう。