不動産の相続にかかる税金はいくら？計算や控除制度も解説

大切なご家族から不動産を相続するにあたり、どのような税金がいくらかかるのかわからずお困りではありませんか。
不動産の相続に伴う税金は、種類が多いうえに計算方法も複雑なため、事前に把握しておかないと思わぬ高額な納税負担に直面するリスクがあります。
本記事では、不動産相続で発生する税金の種類や計算ステップ、税負担を適切に抑えるための特例制度の活用法について解説します。
将来的に不動産を相続するご予定があり、事前にしっかりと対策を講じておきたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産相続でかかる税金の種類

不動産を相続する際、まずはどのような税金の種類があるのかを把握することが大切です。
まずは、不動産相続で発生する主な税金について解説します。

登録免許税の基礎知識

親の実家などを相続した場合、登記簿上の名義が亡くなった方のままなら、相続登記による名義変更が必要です。
名義を整えておくと、将来の売却や担保設定、管理方針の話し合いを所有者として進めやすくなります。
そこで、法務局へ相続登記を申請する際に納める税金が登録免許税です。
これは、土地や建物の権利関係を公の帳簿へ記録し、第三者にも所有者を示すための費用です。
納付は申請時に収入印紙などでおこない、不動産の取得を知った日から3年以内に登記申請をする点もおさえておきましょう。

相続税がかかるケース

相続税は、亡くなった方から受け継いだ財産の総額が、一定の基準を超える場合にかかる国税です。
対象には、預貯金や有価証券だけでなく、土地や建物など金額に換算できる財産も含まれます。
ただし、お墓や仏壇など一部の非課税財産は対象外となるため、財産を整理するときは区分けが大切です。
課税の目安となる基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で求めます。
たとえば、配偶者と子ども2人なら基礎控除額は4,800万円です。
遺産総額がこの範囲を超える場合は、超過部分をもとに税額を計算する流れになります。

固定資産税と周辺費用

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、市区町村から課される地方税です。
年の途中で元の所有者が亡くなった場合でも、相続人が現在の所有者として納税手続きに関わることになります。
また、都市計画区域内の土地や建物では、都市計画税があわせて発生する場合もあります。
未納分があるときは、相続人側で整理が必要になり、相続税の計算では債務控除の対象になるケースもあるでしょう。
さらに、司法書士への報酬や戸籍謄本などの取得費用も見込んでおくと安心です。
市区町村への現所有者申告書の提出や納税代表者の決定も、早めに確認しておきましょう。

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不動産相続にかかる税金の計算

前章では、税金の種類について述べましたが、実際にいくらかかるのか気になりますよね。
ここでは、不動産相続に関わる税金の計算方法と、試算手順について解説します。

登録免許税の計算式

登録免許税は、課税標準に税率をかけて求める税金で、相続登記では税率が0.4%です。
課税標準は実際の売買価格ではなく、市区町村が定める固定資産税評価額をもとにします。
この評価額は、納税通知書の課税明細書や、役場で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。
評価額の1,000円未満を切り捨てたうえで0.4%をかけ、算出額の100円未満を切り捨て算出されるのです。
たとえば、評価額が1,530万5,500円なら課税標準は1,530万5,000円です。
そのため、登録免許税は6万1,220円から100円未満を除いた6万1,200円となります。

相続税の基礎控除額

相続税を試算するときは、まず基礎控除額を確認し、課税対象になる範囲を把握します。
基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算するため、人数の確認が欠かせません。
法定相続人とは民法上の相続人を指し、配偶者は常に対象となり、子どもが第1順位になります。
なお、相続放棄をした方がいても、基礎控除額は放棄前の人数で計算する点に注意しましょう。
試算では、財産から借り入れ金などを差し引き、残った遺産額から基礎控除額を引いて課税遺産総額を出します。
その後、法定相続分で仮に分けて税額を求め、実際の取得割合に応じて配分します。

相続税評価額の算出法

相続税を計算するには、不動産の価値を相続税評価額に置き換える作業が必要です。
建物は、原則として固定資産税評価額×1.0で評価するため、固定資産税評価額をそのまま使うと考えられます。
一方で、土地の評価方法は所在地によって、路線価方式と倍率方式に分かれます。
路線価方式は、道路ごとに定められた1㎡あたりの価額に、土地面積や補正率をかける方法です。
倍率方式は、路線価がない地域で固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めます。
評価に使う数値は国税庁の評価基準書で確認し、全財産の調査や遺産分割協議へ進めましょう。

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税負担を減らす特例や控除などの活用法

ここまで、税金の計算方法を解説しましたが、負担を減らすための制度も、併せておさえておきましょう。
最後に、不動産相続で活用できる各種控除や、特例について解説します。

住宅資金贈与の特例

将来の不動産相続を見据えるなら、生前に使える制度も早めに確認しておくことが大切です。
住宅資金贈与の特例は、父母や祖父母から住宅取得のための資金援助を受ける際に活用できます。
対象となるのは、子どもや孫がマイホームを新築、取得、増改築するために使う資金です。
一定の条件を満たせば贈与税が非課税となるため、将来の相続財産を計画的に移す方法のひとつになります。
非課税枠は省エネ等住宅で最大1,000万円、一般住宅で最大500万円です。
なお、適用期限や居住要件、申告に必要な書類も関わるため、贈与の時期に合わせて準備を進めましょう。

配偶者控除の適用条件

相続発生後に活用しやすい制度として、配偶者の税額軽減があります。
これは、配偶者が取得した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分までの金額が非課税になる制度です。
適用を受けるには、法律上の配偶者であり、申告期限までに遺産分割を終えて申告書を提出する必要があります。
なお、申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
たとえば、遺産総額が2億円で相続人が妻と子ども1人の場合、妻の法定相続分は1億円になります。
ただし、二次相続の負担も関わるため、配偶者と子どもの取得割合は慎重に考えましょう。

相次相続控除の活用

短い期間で相続が続いた場合は、相次相続控除を使えるか確認しておきましょう。
これは、10年以内に相続が続いたとき、同じ財産に相続税が重くかかりすぎないよう税額を調整する制度です。
たとえば、父親の相続で母親が不動産を取得し、その3年後に母親の相続が起きるケースが考えられます。
控除額は、前回の相続から今回の相続までの期間が短いほど大きくなり、1年ごとに10%ずつ調整されます。
主な要件は、前回の相続で今回の被相続人が財産を取得し、相続税を納めていることです。
手続きでは相続税申告書に計算書を添付するため、過去10年以内の相続関連書類は保管しておくと安心でしょう。

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まとめ

不動産を相続する際は、登録免許税や相続税、毎年の固定資産税などがかかるため、まずは費用の全体像を把握することが大切です。
税負担額を確認するには、固定資産税評価額を用いた登録免許税の計算や、法定相続人の数に基づく基礎控除額の試算が必要です。
負担を抑えるには、住宅資金贈与の特例や配偶者控除、10年以内の相次相続控除など、状況に合う制度を計画的に活用すると良いでしょう。