相続した不動産は不動産買取が良い？売却の特例や免責も解説

相続によって取得した大切な不動産を、後々のトラブルなく、かつ金銭的にも損をせずに売却するにはどうすべきかとお困りではありませんか。
誰も住まない空き家の維持管理に悩む一方で、専門的な税制や見えない建物の欠陥に対する責任などのリスクを放置すると、想定外の損失を抱える恐れがあります。
本記事では、仲介と買取の違いをはじめ、3年10か月という期限がある節税の特例や、売却後の重い責任を回避して安全に手放すための手順について解説します。
スムーズに売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

個人売却と買取業者の違い

相続した不動産の売却方法には、主に個人への売却と業者買取があります。
まずは、それぞれの売却方法の違いや特徴について、解説していきます。

仲介による個人への売却

仲介は、不動産会社に買主探しを依頼し、一般の個人へ売却する方法です。
査定後に媒介契約を結び、広告や内覧を進めながら、条件に合う買主を探していく流れが一般的です。
市場相場に近い価格を目指しやすいため、できるだけ高く売りたい方に向いています。
その一方で、成約までには数か月以上かかることもあり、状況に応じて価格の見直しが必要になる場合もあります。
また、成約時には仲介手数料がかかるため、売却価格だけでなく、手元に残る金額まで見ておくことが大切です。
さらに、売却活動中は清掃や内覧日程の調整なども必要になるため、あらかじめ負担感も考えておくと進めやすくなります。

業者買取の手順とメリット

業者買取は、不動産会社が直接買主となり、査定額に納得できればそのまま売買契約へ進める方法です。
広告掲載や多くの内覧がいらないため、手続きをできるだけ早く進めたい方に向いています。
また、周囲に知られにくく、落ち着いて売却しやすい点も安心しやすいポイントです。
現金化までが比較的早く、早ければ数日から1週間ほどで進み、長くても1か月程度で完了しやすい傾向があります。
さらに、仲介手数料がかからないため、売却後の資金計画も立てやすくなります。
一方で、価格は相場より低くなることがありますが、古い建物でもそのまま相談しやすく、準備の手間を抑えながら進められる点も特徴です。

買取売却が優位となる理由

相続不動産を売る際は、価格だけでなく、売却後の負担や売るまでの期限も含めて考えることが大切です。
個人への売却では、引渡し後に雨漏りや設備の不具合などが見つかり、買主から対応を求められることがあります。
その点、買取は不動産会社が物件の状態を踏まえて買い取るため、売却後のトラブルを抑えやすい傾向があります。
また、現状のままで引渡しやすく、修繕や片づけの負担を減らしながら進めやすいのもメリットです。
さらに、売却期限を意識したい場面でも、買取は短期間で決済しやすいため、予定を立てやすくなります。
こうした点から、買取は相続不動産において、価格だけでなく安心感や進めやすさを重視する方に向いています。

▼この記事も読まれています
相続放棄した実家の解体費用は誰が負担？相場と放置するデメリットを解説

3年10か月以内の売却で使える特例

前章では、個人売却と業者買取の違いについて述べましたが、売却時期による税金の違いも気になりますよね。
ここでは、3年10か月以内の売却で使える特例や税金の計算方法について解説します。

譲渡所得税の計算と区分

譲渡所得税は、不動産を売って得た利益にかかる税金で、手元に残る金額にも関わる重要な項目です。
計算の基本は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、残った金額を譲渡所得として考えます。
取得費は購入代金などの費用を指し、譲渡費用には仲介手数料など、売却時にかかった支出が含まれます。
また、税率は保有期間が5年以下か、5年を超えるかで分かれ、税負担の重さも変わる点も特徴です。
一般的には、長く保有していた不動産の方が税率を抑えやすくなっています。
相続不動産では、保有期間の判定に被相続人の取得時期を引き継ぐため、その点も早めに確かめておくことが大切です。

取得費加算の特例と期限

取得費加算の特例は、納めた相続税の一部を取得費にくわえられる制度で、譲渡所得を抑えやすくする仕組みです。
この特例は、相続税が課税されていることにくわえ、対象の不動産を期限内に売却した場合に利用できます。
期限は、相続開始を知った日の翌日から、相続税の申告期限である10か月を経た後3年以内です。
そのため、実務では相続発生から合計3年10か月以内の売却を目安に考えると、流れをつかみやすくなります。
期限に間に合えば、相続税の一部を取得費に上乗せできるため、課税対象となる利益を抑えやすくなります。
こうした制度を活かすには、売却方法の検討と税務の確認を、早めに並行して進めることが大切です。

税額の比較

まずは、売却価格3,000万円、取得費1,000万円、譲渡費用100万円で売れた場合を考えてみましょう。
このとき、特例を使わなければ譲渡所得は1,900万円となり、税負担も重くなりやすくなります。
一方で、相続税のうち600万円を取得費に加算できれば、譲渡所得は1,300万円まで抑えられます。
その結果、長期譲渡であっても税額に大きな差が出るため、特例を使えるかどうかは見逃せないポイントです。
反対に、期限を過ぎると同じ条件でも税負担が変わるため、売却時期は早めに整理しておくことが大切です。
とくに期限を意識する場合は、成約時期を見込みにくい仲介だけでなく、買取も含めて進め方を検討すると動きやすくなります。

▼この記事も読まれています
「空き家の相続放棄」とは？管理責任の所在や空き家を手放す方法もご紹介

契約不適合責任とリスクを軽減するコツ

ここまで、売却方法や税金について解説しましたが、売却後のトラブルを防ぐための知識もおさえておきましょう。
最後に、契約不適合責任の概要やリスクを最小限にするためのコツについて、解説していきます。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引渡した不動産が契約内容と合っていない場合に、売主が対応を求められる仕組みです。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、現在は契約で示した内容と、実際の状態にずれがあるかどうかで判断されます。
不適合が見つかった場合、買主から修補や代金の減額、損害賠償などを求められることがあります。
そのため、売主は見えにくい部分も含めて物件の状態を丁寧に確認し、契約時に正しく伝えておくことが大切です。

相続物件の事例と免責特約

相続不動産では、雨漏りや給排水管の不具合、境界や越境の問題などが後から見つかることがあります。
相続した建物は住んでいた期間が短いことも多く、細かな状態まで把握しきれない場合もあるでしょう。
そのため、契約時には免責特約を設けて、売主が負う責任の範囲を整理しておくことが大切です。
ただし、把握している不具合まで伝えずに進めることはできないため、事前の告知は丁寧におこなうことが必要です。
また、建物状況調査や付帯設備表の作成を進めておくと、物件の状態を買主に伝えやすくなります。
こうした準備を重ねることで、引渡し後の認識のずれやトラブルを抑えやすくなります。

買取による免責と個人売却

業者買取は、不動産会社が物件の状態や特性を理解したうえで買い取るため、契約不適合責任の負担を抑えやすい方法です。
現状のままで引渡しやすく、築年数の古い住宅や空き家でも、売却後の見通しを立てやすくなります。
一方で、個人へ売却する場合は、事前の調査や告知を丁寧におこない、物件の状態をできるだけ正確に伝えることが大切です。
不安がある場合は保険の活用も含めて検討し、補修費用への備えを整えておくと進めやすくなります。
また、不明点は査定の段階で確認し、告知内容を書面に残しておくことで、引渡し後の認識のずれを抑えやすくなります。

▼この記事も読まれています
相続した物件が空き家に！知っておきたい管理の方法などを解説

まとめ

相続不動産の売却には、高値を目指しやすい仲介売却と、短期間で現金化しやすい業者買取があります。
相続発生の翌日から3年10か月以内に売却できれば、相続税の一部を取得費に加算でき、税負担を抑えやすくなります。
売却後の契約不適合責任を抑えるには、丁寧な調査と告知を書面に残すか、免責されやすい業者買取を検討すると良いでしょう。