火事のあった家はどのくらい売却価格が下がる？告知義務の必要性もご紹介！

過去に火事のあった家を売却予定の方は、買主がつくのか不安を抱いているかもしれません。
火事が起きたからといって売却できないわけではありませんが、いくつか注意点を押さえておく必要があります。
そこで今回は、火事のあった家を売却するときはどのくらい価格が下がるのか、告知義務の必要性や売却のコツをご紹介します。

火事のあった家を売却するときに知っておきたい価格への影響

火事のあった家は、心理的瑕疵があると判断されるのが一般的です。
心理的瑕疵とは、心理的に抵抗がある欠陥を指します。
火事のほか、自殺や他殺が心理的瑕疵の代表例です。
これらの物件は、縁起の悪い家として買主から敬遠される傾向にあります。
多くの心理的瑕疵物件では売却価格が下がるため、注意しなければなりません。
また、焼け跡や設備の焼失といった「物理的瑕疵」が理由で、売却価格が下がる可能性もあります。
価格がどの程度下がるかはケースによって異なるので、一概にはいえません。
以下で、ケースごとに売却価格がどのくらい下がるのかを見ていきましょう。

建物に被害がないときの売却価格

ボヤなどの被害が少ないケースでは、火事のあった部分をリフォームすれば、相場と変わりなく売却することが可能です。
たとえば、キッチンの天井が焦げたときは、キッチンをリフォームすれば問題ありません。
なお、半焼や全焼したケースでも、建物以外に被害がなければ、更地として相場どおりの売却ができます。
とくに重要が高いエリアでは、修繕すれば高値売却も期待できるでしょう。
ただし、需要のないエリアだと、価格が20～30％ほど下がる可能性があるので、注意が必要です。

火事のあった家で死者が出たときの売却価格

火事のあった家で死者が出たときには、売却価格が50%ほど下がります。
死に関わる事実は、住み心地を著しく欠くものとして、買主の心理的抵抗が大きくなることが理由として挙げられます。
ケースによっては、市場に火事のあった家を売り出しても、長期間売れ残る可能性が高いです。
事故物件サイトなどへ情報がわたるリスクもあるため、買主はつきづらくなってしまうでしょう。

火事のあった家を売却するときに知っておきたい告知義務の必要性

火事のあった家は、原則として売却時に告知義務が発生します。
告知義務とは、見えない不動産の欠陥を売却時に買主へ伝える行為です。
売主はこの告知義務を果たさないと、契約不適合責任を負わされる可能性があります。
引き渡し後に不動産の欠陥を買主に指摘され、契約解除や損害賠償の請求につながるおそれがあるでしょう。
トラブルに巻き込まれないためには、事前に告知義務の必要性を確認しておくことが重要といえます。

火事のあった家における告知義務の期間

心理的瑕疵の告知義務は、明確に期間が決められていません。
死者がいるような大規模な火事なら、周囲の記憶が薄れるまで長期間の告知が必要です。
一方、小規模な火事であれば、昔のものまで告知する必要はないでしょう。
このように、告知の期間は個別に判断していかなければなりません。
判断に迷ったときは、宅地建物取引業者によるガイドラインを参考にしてみることをおすすめします。
ガイドラインでは、特殊清掃などがおこなわれる死であっても、3年が経過した後は告知義務の必要性がないと定められています。

ボヤ騒ぎは火事の程度によって告知義務が必要になる

ボヤ騒ぎの火事なら、原則として告知義務は必要ありません。
壁の一部分が燃えたなどのボヤであれば、リフォーム後に問題なく居住できます。
このようなケースでは、告知をしなくても、リフォームや修繕後に買主がつく可能性が高まるでしょう。
ただし、物理的瑕疵が残るレベルのボヤ騒ぎや延焼の範囲が広かったケースでは、不動産会社にその旨を伝えておく必要があります。
リフォームや修繕の内容もきちんと伝えておくと、買主の安心感にもつながる可能性が高いです。

告知義務を果たすか迷ったときは買主の気持ちを考える

告知をおこなうか判断に迷ったときは、買主の気持ちを考えてみると良いでしょう。
過去の火事を理由に購入を躊躇うと感じるなら、その事実を告知しておくのが無難です。
些細なことでも告知した方が安心感を得られますが、その分、価格が下がるリスクも負わなければなりません。
火事のあった家を売却するときに告知が必要か迷ったら、まずは不動産会社に相談してみるのも一つの手段です。

火事のあった家を売却するためのコツ

火事のあった家を売却するときには、いくつか注意点があります。
スムーズに買主を見つけるためにも、以下のコツを押さえておきましょう。

知っておきたいコツ①火災保険で修繕しておく

火事のあった家を売却する前に、火災保険の内容を確認しておくことをおすすめします。
火事の被害について火災保険を適用できれば、リフォームや修繕にかかるコストを大幅に削減することが可能です。
売却前にリフォームや修繕を済ませておくと、買主が見つかるスピードも早まるでしょう。
物件を引き渡してからでは火災保険の適用が困難なため、あらかじめ保証内容をチェックしておく必要があります。
ただし、リフォームや修繕をしたからといって、告知義務がなくなるわけではありません。
火事の程度によって告知が必要になるので、正直に瑕疵の内容を買主に伝えましょう。

知っておきたいコツ②修繕後にホームインスペクションをおこなう

火事のあった家を修繕した後で、ホームインスペクションを受けるのも有効な手段です。
ホームインスペクションとは、住宅診断士と呼ばれる専門家が、第三者の立場から家の劣化状況や欠陥の有無をチェックする行為を指します。
この行為は義務ではありませんが、プロによる客観的な住宅診断を受けるため、買主の安心材料になるでしょう。
買主に報告書を提示できれば、心理的瑕疵が許容される可能性も高まります。
ホームインスペクションの費用は調査内容によって異なりますが、5〜12万円が相場です。

知っておきたいコツ③値下げを見越して売出し価格を設定する

火事のあった家をスムーズに売却するためのコツとして、値下げを見越した売出し価格の設定が挙げられます。
はじめに設定する価格を高めにしておけば、値下げ交渉があっても、希望価格で売却可能です。
買主にとってもより良い条件となるため、売主が提示した価格で取引が進みやすくなるでしょう。
火事のあった家を売却するときは、希望価格とこれ以上下げられない価格を設定しておくと安心です。

知っておきたいコツ④買取を検討する

市場に出してもなかなか売れない家は、買取業者に依頼することをおすすめします。
わけあり物件専門の買取業者に依頼すれば、火事のあった家でもスムーズに売却が可能です。
ただし、火事の状態や死者の有無によっては、買取を断られる可能性もあります。
そのようなケースでは、建物を解体して更地売却を検討しましょう。
更地にすれば、土地の活用範囲が広げられるため、さまざまな層に売却をアピールできます。

まとめ

火事のあった家で死者が出たときには、売却価格が50%ほど下がるので注意が必要です。
原則として、売却時には告知義務を果たさなければならず、リフォームや修繕をおこなう必要性も考えられます。
火事のあった家をスムーズに売却するコツとして、火災保険の適用やホームインスペクションの実施を検討する必要があるでしょう。