水路に面している土地を売却するには？土地のデメリットや注意点をご紹介

水路に面している土地は、デメリットを抱えているため売却が難しい傾向にあります。
売却する方法はありますが、水路に面している土地を売却するには注意点も多いです。
今回は、水路に面した土地のデメリットや売却の方法、水路に面した土地を売却するときの注意点についてご紹介します。

水路に面した土地のデメリット

田畑に水を行き渡らせるための用水路など、水路に面した土地はそうでない土地よりも売却が難しい傾向にあります。
水路に面した土地の売却が難しいのは、そういった土地にはほかの土地にないデメリットが存在するためです。
水路にはつねに水が流れているため、水の影響を受ける可能性が高い傾向にあります。

建築不可の可能性がある

水路に面した土地のデメリットは、その土地が建築不可、再建築不可の土地である可能性がある点です。
土地に建物を建てるためには、その土地が建築基準法における接道義務を満たしている必要があります。
接道義務は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする制度です。
面しているのが通常の道路ではなく水路のケースでは、水路が道路と判断されるかが鍵になります。
水路の扱いをどうするかは自治体によって異なるため、自治体がその水路を「道路ではない」と判断すると接道義務を満たしていないことになるのです。
こうなると、新しい建物を建てたり今ある建物を壊して再建築したりすることはできなくなります。

軟弱地盤の可能性がある

水路に面している土地は、軟弱地盤になっている可能性があります。
水路は区切られているように見えますが、周囲に水が染み出している可能性が高いです。
そのため、水路の周囲にある土地は水分を多く含んでおり、土の強度が弱くて柔らかい傾向にあります。
そのような土地は、家を建てるときの強度が足りず基礎地盤として十分な重さに耐える力が弱いのです。

浸水しやすい

水路に面した土地のデメリットは、大雨や台風による浸水のしやすさです。
多くの水路は近隣にある川から水を引いており、川が増水すればその分水路も増水します。
土地があるエリアで雨が降ったときだけでなく、川の上流で雨が降ったときにも増水と浸水の可能性があるのです。
家がある状態で浸水すると、基礎や建材が水に浸かり腐りやすくなってしまいます。
ほかにもさまざまな被害が考えられるため、水路の近くにあって浸水しやすい土地を好んで購入する方は少ないのです。

水路に面している土地を売却する方法

水路に面している土地は売却が難しい傾向にこそあるものの、売り方を工夫すれば売却を成功につなげられます。

居住用でない土地として売却する

水路に面した土地を売却するときは、居住用の宅地ではない土地として売却することです。
土地を購入する方には、宅地としてだけでなく農業用の物置小屋を置く土地などとして活用したい方もいます。
居住用でない土地として売却すれば、再建築が難しい土地でも売却できる可能性があるのです。
ただし、居住用でない土地を探している方は限られており、売却できる相手の属性が限られる点に注意しましょう。
結果的に買主がなかなか見つからず、売却までに時間がかかる可能性があります。

水路の占有許可を取る

土地が水路にしか面しておらず、水路が道路として認められないのであれば道路までの道を作る必要があります。
そのための方法が、水路の占有許可を得て道路までの橋を作ることです。
水路の上に2m以上の幅を持つ橋をかけ、4m以上の幅員を持つ道路に接続できれば建築や再建築が可能になります。
ただし、水路の占有許可を得ることを目的に占有料が発生する自治体もあるため注意が必要です。

ただの土地として売却する

水路の占有許可を取るのが難しいケースや、橋をかける費用を捻出できないケースでは、建築できる土地にする方法は諦めたほうが良いでしょう。
代わりに、宅地ではないその他の土地として売り出す方法を選択できます。
先に挙げた物置小屋用の土地としてだけでなく、駐車場やコンテナの設置など居住用でない形でなら不動産経営も考えられるでしょう。
そのため、経営用の土地を探している投資家をメインに売却活動をおこなうのがおすすめです。
さらに、近隣住民にその土地を必要としている方がいないか確認してみる方法もあります。
水路に面した土地は田畑として使える可能性もあるため、農家の方から需要があるケースもあるでしょう。
ただし、しばらく田畑として使っていない土地や、宅地用に整備された土地を田畑にするのは簡単ではありません。
そのため、実際にどのように売り出すかについては不動産会社と相談するのがおすすめです。

水路に面した土地を売却するときの注意点

水路に面した土地は売却こそできますが、さまざまな注意点が存在します。
水路に面した土地はさまざまな制限があるため、売り出すときもさまざまな制限を受けるのです。

契約不適合責任が発生する

水路に面した土地を売却するための注意点は、契約不適合責任の存在です。
契約不適合責任は、売却した不動産が原因で買主が不利益を被ったときに売主が負う責任になります。
水路に面した土地が建築不可、再建築不可などの制限をかけられていたり、軟弱地盤になっていたりするケースでは事前に伝えておかなければなりません。
こうした告知義務を果たさずに土地を売却すると、あとでその制限や瑕疵が発覚してから損害賠償請求を受ける可能性があります。
契約不適合責任による損害賠償請求を回避するためには、その土地にかけられている制限について把握しておくことが大切です。
そして、かけられている制限について重要事項説明書に細かく記載し、重要事項説明のときに書類を見せて説明する必要があります。
すでに水路の占有許可を得て橋をかけているケースでも、どうしてそのような処置が必要になっているのかについて説明しなければなりません。
また、売買契約書には契約不適合責任の範囲や期間についてしっかり明記しておく必要があります。

売却価格が安くなる

水路に面した土地は、同じエリアにある似た形状・似た面積の土地に比べて売却価格が安くなる可能性が高いです。
何も問題がない土地であれば相場に近い価格で売却できますが、何らかの瑕疵があると価格を保つのは難しくなります。
調査の結果想定されている瑕疵がない、あるいは瑕疵への対策をおこなっているのであれば、それをアピールすることによって売却につなげられる可能性があるでしょう。
ただし、問題の解消方法によっては多額の費用がかかってしまい、売却代金では回収しきれないケースもあります。
橋の上を車で通ることを想定しているのであれば、耐久性の高い橋が必要です。
そういった橋は価格が高く、数百万円かかることも少なくありません。
そのため、かけた橋の幅や長さ、工法などによってはそれだけで赤字になる可能性があります。
橋の建設だけではなく、地盤改良工事など何らかの対処を選択すると時間もお金もかかるでしょう。
そういった対処をおこなっても費用を回収できる程度の売却代金は見込めるのか、しっかり検討しておく必要があります。
そのためには、どのような対処が必要になりそうか、いくらで売却できそうかについては、不動産会社に相談すると良いでしょう。

まとめ

水路に面した土地は、建築不可の可能性があるほか、軟弱地盤や浸水など水の影響を受ける可能性が高い土地です。
そのため売却するのが難しく、居住用でない土地として売却する、水路に橋をかけるなどの方法が考えられます。
ただし、水路に面する土地は契約不適合責任に問われる可能性があるため注意が必要です。