不動産の親族間売買とは？知っておきたい違いや適正価格も解説！

不動産の売買にあたって注意したいことのひとつに、親族間売買が挙げられます。
親族間売買には通常と異なるポイントがいくつかあり、相応の準備なしに手続きを始めるとトラブルが起きかねません。
そこで今回は、不動産における親族間売買とは何か、通常との違い、適正価格の決め方を解説します。

不動産の親族間売買とは

不動産の親族間売買とは何かについて、押さえておきたい基本は以下のとおりです。

概要

不動産の親族間売買とは、建物や土地を親子・兄弟などの間で売買することです。
親族の範囲に関しては、民法上の定義と税務署の基準に食い違いがあると見られています。
民法上の定義では、6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族が該当します。
一方の税務署からは、相続人に該当する相手までが対象とされることが多いです。
ただし、税務署は親族の範囲に関する具体的な基準を公表していません。
税務署は課税逃れの防止を重視しているため、相続人に該当するかどうかである程度の判断は可能です。
しかし正確な基準ではないため、相続人に該当しない方も、税務署から親族だと判断される可能性には注意が必要です。

メリット

親族間売買のメリットは、まず大切な建物や土地を第三者に引き渡さなくて済むことです。
売却先が気心の知れている親族なら、思い入れのある実家などを手放しやすくなります。
また、親子や兄弟などでの売買なら、引き渡す建物や土地について情報を共有できていることが多いです。
買主が不動産の概要や状態などをある程度把握しているため、購入のハードルが下がります。
さらに、気心の知れている親族同士なら、支払いや引き渡しなどの条件を柔軟に決められます。
不動産における代金の支払い方法は、事前に手付金を支払ったのち、残りの代金を決済での一括払いとするのが一般的です。
しかし、売主と買主で合意できれば、分割払いにして問題ありません。
引き渡しに関しても、所有権を移転したあとに鍵の引き渡しや引っ越しをおこなうなど、親族同士なら条件面で何かと融通が利きます。

デメリット

親族間売買の主なデメリットは、後述するみなし贈与について税務署から疑われるリスクがあることです。
実際に税務署からみなし贈与だと判断されると、高額な税金を別途課せられてしまいます。
状況によっては、不動産を相続するときより高額な出費が発生しかねません。
さらに、資金を工面するハードルが通常より高く、買主には高い経済力が求められます。

不動産の親族間売買における違い

不動産の親族間売買において知っておきたい違いは、以下のとおりです。

みなし贈与を疑われるリスク

みなし贈与とは、表面上は不動産を売買しているように見えても、税務署から実質的な贈与だと判断されることを指します。
通常の売買とは違い、気心の知れた親子や兄弟などの間だと、売却価格を安くするケースが珍しくありません。
たとえば、時価2,000万円の不動産を800万円で売却したケースを考えてみましょう。
このとき、時価との差額である1,200万円が、実質的な贈与額だと判断される可能性があります。
このように、気を付けたいポイントは売却価格にあります。
あまりに安い価格を付けたり、実際には金銭をやりとりしていなかったりすると、みなし贈与を適用される可能性が高いため注意が必要です。

税制上の特別控除が一部使えない

不動産の売買においては、売却益にかかる税金を抑えられる特別控除の特例がいくつか設けられています。
しかし、親族間売買だと特別控除の特例を使えないケースがあります。
気を付けたいのは、買主が売主の配偶者や直系血族だったときなどです。
規定の条件に該当すると、3,000万円の特別控除が使えません。
3,000万円の特別控除とは、マイホームの売却を対象としている制度です。
適用されると、売却益から3,000万円が差し引かれるため、売却後にかかる譲渡所得税が抑えられます。
通常の売買と違い、3,000万円の特別控除が使えないと、マイホームの売却で高額な譲渡所得税が発生しかねません。
通常どおりに特別控除を使いたいなら、売主と買主が特別な関係に該当しないように工夫する必要があります。
たとえば、親の家を子どもの配偶者が購入すれば、売主である親は3,000万円の特別控除を使える可能性があります。

住宅ローンを利用しにくい

不動産の購入には住宅ローンがよく利用されますが、売主と買主が親族同士だと、金融機関は不正行為を警戒することが多いです。
警戒される主な不正行為には、売主と買主が共謀し、住宅購入資金として借りたお金を借金の返済に使うことなどが挙げられます。
また、親族間売買は通常の取引と違い、重要事項説明書がなかったり、売買契約書に不備が見られたりします。
不正行為のリスクや手続きの特殊性などから、親族間売買だと思うように資金を借りられないことが多いです。
そのため、買主は金融機関で借り入れできないことを想定して、資金計画を立てなくてはなりません。
買主に十分な経済力がないと、資金を用意できなくて購入が難しくなってしまいます。

不動産の親族間売買における適正価格の決め方

不動産の親族間売買にあたり、みなし贈与を避けるための適正価格の決め方は以下のとおりです。

不動産鑑定士に評定を依頼する

不動産の適正価格を知りたいときは、不動産鑑定士に評定を依頼するのがひとつの方法です。
不動産鑑定士とは、建物や土地の諸条件から適正価格を評定する国家資格者です。
不動産鑑定士が専門知識をもとに評定した価格なら、税務署から適正だと判断されやすくなります。
それだけみなし贈与を適用されるリスクが下がり、売主も買主も安心です。
しかし、不動産鑑定士に評定を依頼すると、数十万円もの費用がかかります。
経費を少しでも抑えたいときは、路線価を使う方法のほうがおすすめです。

路線価を使う

路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の基準となる評価額であり、固定資産税評価額とは別に市町村が算定するものです。
路線価がいくらかは国税庁のHPに載っているため、個人でも簡単に確認可能です。
不動産の適正価格を路線価で決められる理由は、過去の判決にあります。
路線価を基準とした売却価格は、著しく低いとはいえないとの判決が、平成19年に東京地裁で出ています。
そのため、路線価を基準に売却価格を決めていれば、適正価格だと判断される可能性が高いです。

路線価の使い方

路線価の使い方に関して、まずは規定の単価をそのまま使う方法が挙げられます。
路線価は地価公示価格の80％を目安に決められており、ほかの基準に比べて単価自体はやや低めです。
しかし、東京地裁で平成19年に出た判決は、路線価をそのまま使ったケースに対して下されているため、単価の調整が必須とはいえません。
ただし、路線価と時価が大きく離れていないことは前提です。
地価の変動により、路線価が時価に比べて大幅に安くなっているときは、時価を使うほうが安心です。
路線価の単価がやや低い点に不安を感じるなら、規定の単価を1.25倍にしましょう。
規定の単価を1.25倍にする措置は、路線価が地価公示価格の80％を目安に決められていることを根拠としたものです。
単価を1.25倍にすれば地価公示価格と同水準になり、適正価格だと判断される可能性が高くなります。

まとめ

親族間売買とは、建物や土地を親子・兄弟などで売買することを指し、どこまでが親族とされるかは、民法上の定義と税務署の基準に食い違いがあると見られています。
通常の売買と比べると、税務署からみなし贈与を疑われやすい、税制上の特別控除が一部使えない、住宅ローンを利用しにくいなどの違いがあります。
適正価格の決め方としては、不動産鑑定士に評定を依頼したり、路線価を使ったりするのが有効です。