古い家の基準とは？おすすめの売却方法や注意点をご紹介！

一般的に、古い家は売却しにくいといわれています。
しかし、築年数がどのくらいになったら「古い家」と呼ばれるのか、具体的な年数を知っている方は少ないでしょう。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、古い家の基準や売却方法、売るときの注意点をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい古い家の基準とは

結論から述べると、古い家には明確な基準がありません。
目安として挙げられる築年数は「20年以上」です。
この年数を目安としている理由には、以下の2つがあります。

築20年は法定耐用年数を超える

住宅には法定耐用年数が決められており、それらは建築される構造ごとに異なるのが基本です。
木造住宅では20年ほど、鉄骨造では20～30年ほどに設定されています。
そもそも法定耐用年数は、国が定めている家の価値が会計上なくなるまでの基準年数を指し、資産価値を判断するひとつの目安です。
法定耐用年数を超えた家でも居住は可能となっていますが、売却で不利になる可能性が高まります。
住宅の資産価値がゼロに近かったり、買手の住宅ローン審査が厳しくなったりと、売却困難の状態に陥ってしまうでしょう。
このような理由から、築20年以上を古い家の基準としているのです。

耐震性能が劣っている

住宅の耐震基準は、1981年の法改正で見直されています。
法改正前の耐震基準を「旧耐震基準」といい、それらの建物は震度5強程度の地震を想定して建築されているのが特徴です。
一方、法改正後の新耐震基準では、震度6強～7程度の地震を想定しています。
そのため、建築された年によって耐震基準が変わり、とくに旧耐震基準の住宅は性能が低めです。
旧耐震基準が採用されているのは築40年程度で、それらの住宅は「古い家」と呼ばれる傾向にあります。
旧耐震基準の住宅は融資が受けにくいほか、住宅ローン控除ができない可能性もあるので注意しましょう。
売却で不利に働く可能性が高いため、買い手もなかなか付きにくいのが現状です。
このように、古い家を判断するときは、法定耐用年数と耐震基準がひとつの目安となります。

古い家をスムーズに売却する方法

古い家をスムーズに売却したいなら、以下の方法がおすすめです。
それぞれポイントを押さえておくと、直前で慌てる心配もないでしょう。

おすすめの売却方法①古家付き土地として売る

古い家は、古家付き土地として売るのが無難です。
古家付き土地では、古い家を「家」ではなく「土地」をメインにして売り出します。
古家付き土地として売却すれば、解体費用がかからないため、売主の負担も軽減できるでしょう。
また、居住目的の方だけでなく、土地の購入を目的とした買主にも不動産をアピールできる特徴があります。
とくに、人気があるエリアで状態が良くない家を所有している方は、そのまま家を売るのではなく、古家付き土地として売却する方法がおすすめです。
たとえば、シロアリ被害が発生している家や、地震で傾いてしまった家などは、そのままの状態よりも古家付き土地として売ったほうが買い手が付きやすくなります。
ただし、古家付き土地は建物の解体を前提に売却するため、解体費用分を差し引き、通常よりも安値での取引となるケースがほとんどです。
その分、現状より売れる可能性は高まるので、古い家を処分したい方は古家付き土地としての売却を検討してみましょう。

おすすめの売却方法②古い家をリフォームしてから売る

古い家をリフォームして売りに出せば、物件の魅力が高まります。
買手が付くスピードもリフォームをしないより早く、ケースによっては高値での取引も可能です。
注意点として、リフォーム費用をすべて回収できるとは限りません。
トータル的にコストがかかってしまう可能性もあるため、工事の有無や内容は慎重に検討しましょう。
住宅のなかでも、キッチンや浴室などの水回りは綺麗にしておくと、購入希望者の意思が固まりやすくなります。

おすすめの売却方法③更地にしてから売る

激しい損傷がある家は、解体し更地にしたうえで売却するのがおすすめです。
建物の解体費用は一般的な木造住宅で100万円以上かかりますが、現状のままよりスムーズに売れる可能性もあります。
自治体によっては、解体費用の一部を補助する制度もあるので、事前に条件や内容を確認しておきましょう。
さらに、古い家を更地にしてから売却すると、買主も幅も広がります。
居住目的の不動産購入だけでなく、駐車場やコインランドリー経営などにも土地活用ができるため、あらゆるニーズに応えられるはずです。
築年数が古く状態が悪い家は、思い切って解体を検討してみるのも良いでしょう。

古い家を売却するときの注意点

古い家を売却する方法にはさまざまなものがありますが、失敗しないためにはいくつか注意点を押さえておかなければなりません。
費用面だけで判断してしまうと、買主とのトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
古い家を売却するときに知っておきたい注意点には、以下の3つがあります。
それぞれポイントを押さえておき、不動産売却で後悔しないよう実際の取引で役立てていきましょう。

注意点①再建築不可かどうか確認する

古い家を売却するときは、再建築不可かどうか確認が必要です。
再建築不可物件では建物の新築・増築ができないため、売却が困難になる可能性があります。
一般的な不動産と比べると、5〜7割ほどに価格が落ちるのもデメリットです。
手元に残るお金を増やしたい方は、売却前に接道義務を満たしておくなど対策が必要になります。
あらかじめ、用途地域や道路の状態を確認しておくと、スムーズな対応ができるでしょう。
なお、再建築可能にする方法として「セットバック」も有効な手段です。
自治体によっては補助金が出る可能性もあるので、前もって調べておくことをおすすめします。

注意点②契約不適合責任を負う可能性がある

古い家を売却するときは、契約不適合責任に注意しなければなりません。
契約不適合責任とは、契約内容と実際の内容が異なるときに科せられる売主の責任です。
契約内容と異なるものを売ったときには、買主から損害賠償を請求されるほか、契約解除となる可能性もあります。
とくに、古家付き土地として売るときは、建物に関して余計な契約不適合責任を負わないようにしなければなりません。
必要に応じて、売買契約書に建物の契約不適合責任を負わない旨を特約として盛り込んでおきましょう。

注意点③隣地との境界を明確にする

隣地との境界が曖昧な不動産を売却すると、売買契約時や引き渡し後にトラブルが起きる可能性があります。
土地の境界に関するトラブルを未然に防ぐためには、売却前に境界確定測量が必要です。
境界確定測量では、有資格者である土地家屋調査士と隣地所有者が立ち会い、土地の境界すべてを確定させます。
この方法は土地面積を正確に測る目的でおこなわれるため、公的にも信用度が高いといえるでしょう。
境界確定測量が完了するまでには3〜4か月ほどの時間がかかるので、売却スケジュールには余裕を持つことが大切です。

まとめ

古い家を判断するための基準は、法定耐用年数と耐震基準にあります。
おすすめの売却方法は「古家付き土地として売る」「リフォームをしてから売る」「更地にしてから売る」の3つです。
注意点として、再建築不可や契約不適合責任について確認しておくほか、隣地との境界も明確にしておくことが望ましいです。