ひび割れのある家を売却するコツは？価格への影響や放置するリスクをご紹介

長く住んだ家を売却しようと考えているものの、その家にひび割れがある場合、売却できるのかと不安に感じている方もいらっしゃるかと思います。
安心して売却活動を進めるためにも、事前に対策は練っておきたいところです。
今回は、ひび割れのある家を売却するコツとはなにか、ひび割れが価格にどう影響するか、また家のひび割れを放置するリスクについてご紹介します。

家のひび割れによる売却価格への影響

家のひび割れが売却価格へどの程度影響するのかは、ひび割れが起きている箇所によって異なります。
ここからは、それぞれの箇所が価格へ与える影響についてご紹介します。

基礎のひび割れ

基礎部分にひび割れがあると、売却価格に大きな影響があります。
基礎とは、家を支える土台にあたる部分であり、そこにひび割れがあると家の構造に与える影響は大きいです。
具体的には、基礎に幅0.5mm以上のひび割れがあった場合、売却価格は相場の70～80％になるといわれています。
基礎部分のひび割れでは、幅0.5mm以上のひび割れはインスペクションの指摘事項となります。
しかし、たとえ0.5mm以下の幅のひび割れであっても、深さが20mm以上でサビ汁を伴う場合は、同様に瑕疵が存在する可能性が高いです。
このケースについても、やはり相場の70～80％程度の価格になるといわれています。

外壁のひび割れ

外壁のひび割れは、家を支える基礎に比べれば、家全体に与える影響は少ないといわれています。
しかし、外壁は雨風から家を守る働きをしているため、ひび割れの程度や状況によっては価格に影響するケースがあります。
たとえば、外壁のひび割れが下地材まで達していたり、防水シートに届いてしまったりしている場合、雨水が建物内部に侵入する可能性が高いです。
そうなると、雨漏りが発生する危険性があるため、売却価格は相場の80％～90％程度になるといわれています。
そこまでひどいひび割れではなくても、外壁にひび割れがある場合は、状況を確認し買主に報告する義務があるので注意が必要です。

内壁のひび割れ

家の内壁に生じたひび割れについては、価格に影響を与えないケースがほとんどです。
家の内壁のひび割れは、下地のボードがずれている、仕上げ材の石こうボードが衝撃でひびが入っているなどの理由が多く、建物の構造自体にはあまり影響はありません。
ただし、不同沈下によって発生した内壁のひび割れは、価格に影響を及ぼすケースがあります。
不同沈下とは、軟弱な地盤のうえに家を建てた場合に、家の重みで不均一な地盤沈下が起きて、家がしだいに傾いていく現象です。
不同沈下による家の傾きが原因で、内壁がひび割れてしまっている場合、家全体に問題が発生している可能性が高いため、売却価格に影響があるかもしれません。
もし内壁にひび割れがある場合は、不同沈下の兆候がないか、他の部分も調べてみると良いでしょう。

ひび割れがある家を売却するコツ

ひび割れがある家を売却するためには、いくつかのコツがあります。

ひび割れを修繕する

ひび割れのある家を売却するコツとして、家を修繕する方法があります。
ひび割れを修繕する場合は、ただ修繕するだけでなく「修繕履歴」を残すのがコツです。
修繕履歴があると、ひび割れがあった事実とともに、それに対して適切な補修をおこなった事実を明確にできるので、購入希望者の信頼を得られます。
家のひび割れの修繕を依頼するなら、その家の施工会社か、塗装業者、建築士などに相談してみましょう。
家の構造に影響を与えない軽度なひび割れなら、DIYで修繕もできますが、幅0.2mm、深さ3mmを超える場合はプロに依頼するほうが安心です。

ホームインスペクションをおこなう

ひび割れのあった家を修繕したあとに売却するなら、ホームインスペクションをおこなうことをおすすめします。
ホームインスペクションは、既存住宅状況調査を指し、住宅の状態を「既存住宅状況調査技術者」が調査するものです。
家を売却したあとに万一重大な欠陥が見つかった場合、契約不適合として損害賠償を請求される可能性があります。
ホームインスペクションを実施して、建物に不備のある箇所を数値化して図面に示してあれば、買主も家の状態を正確に把握したうえで購入を決められます。
ホームインスペクションの調査対象は、基礎や外壁などの「構造耐力上主要な部分」と、屋根や軒裏などの「雨水の侵入を防止する部分」などです。
基礎部分にひび割れや欠損はないか、土台や木枠にひび割れや劣化はないか、外壁や屋根にひび割れや欠損、剥がれなどの劣化がないかなど詳細に記録してもらえます。

瑕疵保険に加入する

ひび割れがある家を売却するコツのひとつが、既存住宅売買瑕疵保険に加入することです。
既存住宅売買瑕疵保険とは、検査事業者が売却物件の検査をおこない、大きな問題がなければ加入できる保険です。
中古住宅の検査と保証がセットになっているので、売却後に隠れた瑕疵が発見された場合は、買主に保険が支払われます。
検査で問題がないことが証明されるため、住宅の品質に対して買主の信頼を得られるだけでなく、万が一瑕疵が発見されても保証があるため、買主も安心して購入できます。

売却する家のひび割れを放置するリスク

家のひび割れが必ずしも売却価格に影響するとは限りませんが、家のひび割れを放置していると、さまざまなリスクがあります。
ここからは、家のひび割れを放置するリスクについてご紹介します。

建物が劣化するリスク

家の基礎にひび割れがある場合、構造の劣化に直結します。
既存住宅状況調査において、基礎のひび割れの幅が0.5mm以上であれば指摘事項となります。
また、深さが20mm以上あるひび割れや、サビ汁を伴うひび割れについては、幅に関係なく構造の劣化につながるリスクがあると考えられるため注意が必要です。
ほかにも、構造体ではないものの、外壁のひび割れが下地材まで達していると、雨水が構造体まで侵入して柱などを劣化させるおそれがあります。

家の倒壊リスク

基礎にひび割れがあって、その原因が施工不良にある場合、家が倒壊するリスクがあるため、早急な補強工事が必要です。
基礎工事で考えられる施工不良では、鉄筋の本数が少ない、鉄筋の位置が表面に近すぎる、コンクリートの品質が悪い、コンクリートの施工不良が考えられます。
鉄筋の本数が少ないと、コンクリートの負担が限界を超えてしまい、ひび割れが発生している可能性があります。
また、鉄筋の位置が表面に近すぎると、浸透した雨水によって鉄筋がサビてしまい、これがサビ汁を発生させる原因です。
進行すると、鉄筋が膨張してコンクリートが剥離することもあるので注意が必要です。
ほかにも、コンクリートの品質が悪く強度が不足していると、災害時に家が倒壊するリスクもあります。

家が傾くリスク

土地の地盤が軟弱だと、徐々に家が沈んでいく影響で基礎にひび割れが発生している可能性があります。
そのままにしておくと、家が傾くリスクがあるため、注意が必要です。
地盤の強度が均等ではないため、地盤の軟弱なところが深く沈み、不同沈下となってしまいます。
基礎にひび割れが発生している場合、家が傾くリスクがあることを理解しておくと、早めに確認ができて安心です。

まとめ

ひび割れのある家が売却に及ぼす影響は、家の基礎にひび割れがあると相場の70～80％の価格に、外壁のひび割れは相場の80～90％の価格になるといわれています。
ひび割れがある家を売却するコツは、修繕をして履歴を残す、ホームインスペクションをおこなう、既存住宅売買瑕疵保険に加入することです。
家のひび割れを放置すると、建物が劣化する、家が倒壊する、家が傾くなどのリスクがあります。