不動産売却時に必要となる付帯設備表とは？作成時の注意点も解説！

土地や建物などの不動産を売却する際に、売主が記入する書類がいくつかあります。
そのなかの1つである「付帯設備表」は、買主とのトラブル防止につながる重要な書類です。
付帯設備表には提出期限なども設けられているため、事前に記載項目などを確認しておきましょう。
そこで今回は、付帯設備表とはどのようなものなのか、記載事項や作成時の注意点などを解説します。
不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要となる付帯設備表とは？

はじめに、付帯設備表の概要を解説します。

付帯設備表とは？

付帯設備表とは、物件に備え付けられた設備の内容や状態、不具合の有無を記載した書類のことです。
建物を売却する際は、建物本体だけでなく、それに付随する設備も買主に引き渡す必要があります。
たとえば、台所にはコンロ、システムキッチン、食器洗い乾燥機などが含まれることが一般的です。
お風呂の場合は、バスタブやシャワーヘッドなどが対象となり、さらに給湯器や冷暖房設備も付帯設備表に記載されます。

付帯設備表が必要な理由とは？

不動産売却時に付帯設備表が必要となる理由は、取引における買主とのトラブルを防止するためです。
設備は売主が使用していたものであるため、傷や不具合が生じている可能性があります。
引き渡された設備に不具合があった場合、買主が「まだ使用可能だと思っていた」としてトラブルに発展することが考えられます。
また、引き渡し時点では作動していた設備が後に故障し、「引き渡し時にすでに壊れていたのではないか」と苦情が寄せられる可能性もあるでしょう。
こうしたトラブルを未然に防ぐため、売主は付帯設備表を作成し、設備の内容や状態を事前に買主と共有しておく必要があります。

不動産売却における物件状況確認書とは？

付帯設備表と混同しやすい書類の1つに、物件状況確認書があります。
物件状況確認書とは、物件そのものに関する情報が記載されている書類です。
これまでの不具合や事件、事故など、売主が知っている範囲の内容を記載する必要があります。
たとえば、壁のひび割れは物件自体の損傷に該当するため、付帯設備表ではなく物件状況確認書に記載します。
築年数が経過している住宅では、リフォームや増改築を施しているケースもあるでしょう。
いつどのような工事がおこなわれたのか、リフォーム箇所の情報も共有が必要です。

付帯設備表を作成するタイミング

付帯設備表は、売買契約の締結前に作成しておく必要があります。
付帯設備表の署名部分には、以下の内容が記載されているためです。
引き渡す物件に対し、売主が買主に対して付帯設備の内容と状態を説明した
つまり、付帯設備表の記載事項については、契約を結ぶ前に売主が買主に説明する義務があるということです。
買主は付帯設備表と実際の設備を照らし合わせて内容を確認するため、売買契約締結前に作成しておく必要があります。

不動産売却で必要となる付帯設備表の記載事項

続いて、付帯設備表の記載事項について解説します。

記載事項1：主要設備

主要設備とは、主に以下のものが該当します。

●給湯関係の設備
●空調関係の設備
●水回りの設備

給湯関係には、給湯器の場所や熱源の種類（電気、ガス、灯油など）を記載します。
空調関係については、冷暖房機や換気扇の場所、使用する熱源を記載します。
床暖房や全館空調が導入されている場合、これらの設備に魅力を感じて購入する方も少なくありません。
思わぬ設備が買主の購入意欲を高めることがあるため、設備の有無や状態は正確に記載することが大切です。
水回りの設備には、キッチンのシンク、バスタブ、シャワー、便器、温水洗浄機、洗濯用水栓などが含まれます。
これらの設備は使用頻度が高く、カビや汚れ、劣化が目立つ部分なので、しっかりとチェックしておきましょう。

記載事項2：そのほかの設備

そのほかの設備も、記載事項の1つです。
そのほかの設備とは、以下のものが挙げられます。

●照明関係の設備
●収納関係の設備
●建具関係の設備
●上記以外の設備

屋内および屋外（玄関、駐車場など）の照明器具に関する情報は、照明関係の設備として記載します。
収納関係の設備には、シューズクローゼットや床下収納、パントリー、押し入れ、つり戸棚などが含まれます。
建具関係の設備に該当するのは、雨戸やシャッター、ふすま、網戸、ドア、障子などです。
カーテンレールやテレビアンテナなど、上記以外の設備は「そのほかの設備」として記載してください。
また、車庫や物置、ウッドデッキ、庭木、門塀など室外にあるものを引き渡す場合もあります。
これらは一般的に「そのほかの設備」に該当しますが、判断に迷う場合は不動産会社に相談してください。

記載事項3：特定保守製品

石油給湯器や石油ふろがまが設置されている場合は、特定保守製品である旨を記載する必要があります。
特定保守製品とは、経年劣化によって安全上の支障が生じ、一般消費者の生命や身体に重大な危害を及ぼす恐れがある製品です。
物件とともに特定保守製品を引き渡す場合、買主は所有者登録をおこない、定期点検を受けることになります。
設備のなかに特定保守製品が含まれる場合は、その旨を付帯設備表に記載し、点検についても告知することが大切です。

不動産売却に必要な付帯設備表を記入するときの注意点

最後に、付帯設備表を記入する際の注意点について解説します。

注意点1：動作確認をおこなう

作成時の注意点としてまず挙げられるのが、動作確認をしっかりおこなうことです。
付帯設備表は、不動産売却における買主とのトラブルを防止するために作成します。
設備が故障している場合でも、付帯設備表に記載しておけば、売却後にトラブルが発生する心配はありません。
売主自身が設備の状況をしっかり把握するためにも、売却前に必ず動作確認をおこないましょう。
設備に不具合が見つかった場合は、どこがどのように不具合を生じているのか、なるべく詳細に記載することが大切です。
ここで注意したいのが、不具合に慣れてしまっている可能性があることです。
たとえば、ドアの開閉がしにくいといった不具合も、長期間住んでいるとそれが普通になり、客観的な判断ができないことがあります。
設備の動作確認をする際は、不動産会社の担当者に立ち会ってもらい、第三者の目線でチェックしてもらうことをおすすめします。

注意点2：撤去するか迷うものは買主に相談する

一般的に収納棚も設備に含まれますが、カラーボックスなどの可動式のものは、売主側で撤去する必要があります。
撤去には費用がかかるため、「可能であれば残しておきたい」と考える売主も多いのではないでしょうか。
買主が承諾すれば、本来撤去すべきものを残したまま引き渡すことも可能です。
エアコンや洗濯乾燥機などの高価なものは、残しておいてほしいと考える方も少なくありません。
まずは買主に相談し、不用品を残してもよいと承諾を得た場合、その旨を付帯設備表に記入しておきましょう。

注意点3：経年劣化について注意書きを入れる

適切にメンテナンスしていた設備でも、経年劣化による汚れや傷は避けられません。
経年劣化は仕方がないことではありますが、汚れや傷がある場合は付帯設備表に記載することが大切です。
事前に告知しておけば、買主も経年劣化によるものであると理解でき、トラブルの防止につながります。

まとめ

付帯設備表とは、設備の内容や状態、不具合の有無などを記載した書類です。
買主とのトラブルを回避する重要な書類の1つなので、できるだけ具体的に、丁寧に記入することが大切です。
書類を作成する前に設備の動作確認を欠かさずにおこない、不安な点や疑問点があれば不動産会社にご相談ください。