共有名義の空き家を解体したい！その方法や注意点について解説

実家などを相続し、誰も住まないまま空き家になっているケースがよくあります。
将来利用する予定がなく管理するのも難しい場合は、建物を解体するのも選択肢の1つですが、複数人の共有名義になっている場合は注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の空き家を解体する際の方法と注意点、費用の負担割合について解説します。
共有名義の空き家を所有している方は、ぜひ参考にしてみてください。

共有名義の空き家を解体する際の方法

共有名義とは、1つの不動産を複数人が共同で所有することで、それぞれが有する所有権割合のことを共有持分と呼びます。
不動産を1人で所有する単独名義であれば、所有者が自由に活用したり売却したりできますが、共有名義の場合は共有者の行為に関するルールがあります。

共有者の行為に関するルール

不動産に対して共有者に認められている行為は、以下の3種類です。

●保存行為：共有物の修理や不法占拠者への対応など（各共有者が個別に実行可能）
●管理行為：共有物の貸し出しなど（持分の過半数で実行可能）
●変更行為：共有物の増改築や売却など（全共有者の同意が必要）

変更行為とは、共有物の形状や性質を変更することです。
したがって、空き家の解体は変更行為に該当します。

共有名義の空き家を解体する方法

実際に共有名義の空き家を解体する場合は、以下のような手順で進めます。
共有者全員の同意を得る
先述のとおり、共有名義の空き家の解体には、共有者全員の同意が必要です。
しかし、連絡が取れない共有者がいる場合もあります。
たとえば、共有者が亡くなっている場合、その方の子が空き家の名義を相続するのが一般的です。
したがって、新たな相続人の同意を得るために、空き家の登記簿を確認する必要があります。
音信不通で所在がわからない共有者がいる場合は、まず不在者財産管理人の選任を裁判所に申立てる必要があります。
不在者財産管理人とは、行方不明者の財産を本人に代わって管理する者のことで、必要に応じて財産を処分することも可能です。
ただし、その場合には裁判所の許可が必要です。
空き家を解体する
共有者全員の同意を得られたら、空き家の解体工事に進むことができます。
次章でご説明しますが、空き家の解体には高額な費用が発生するため、業者から見積もりを取ったうえで慎重に検討しましょう。

共有名義の空き家を解体する際の注意点

共有名義の空き家の解体は、共有者全員の同意によって可能であることを前章で解説しましたが、注意すべき点があれば事前に知っておきたいですよね。
そこで次に、共有名義の空き家を解体するうえで知っておくべき注意点について解説します。

注意点1：独断で解体するとトラブルになる恐れがある

共有者の同意を得ずに独断で空き家を解体すると、損害賠償を請求されるなど、大きなトラブルに発展する恐れがあります。
なぜなら、不要な空き家であっても共有者の財産であるため、勝手に変更行為（処分）をおこなうことは法律違反となるからです。
したがって、空き家を解体したい場合は、共有者をすべて確認し、全員の同意を得る必要があることをしっかり認識しておきましょう。

注意点2：話し合いが長期化するケースも多い

共有者のなかには、空き家の解体に反対する方がいるかもしれません。
解体に関する話し合いが長期化し、親族同士で揉めるケースも少なくありません。
そうなると、同意を得られるまで話し合いを重ねる必要があります。
したがって、スケジュールに余裕を持ち、円満に話し合いを進めることが大切です。

注意点3：住宅ローンが残っている場合は金融機関の同意が必要

空き家に住宅ローンが残っているケースもあります。
その場合は、共有者だけでなく、金融機関の同意も必要です。
金融機関の同意を得ずに解体すると契約違反となり、残債の一括返済を求められる可能性があるため注意が必要です。

注意点4：解体後は1か月以内に滅失登記をおこなう

空き家を解体したあとは、滅失登記をおこなう必要があります。
滅失登記とは、建物が消失したことを法的に記録するための登記手続きです。
たとえば、建物を解体したときや、火災による焼失、震災で倒壊した場合などが該当します。
空き家を解体するには共有者全員の同意が必要ですが、滅失登記は共有者のうち1人が申請人となれば手続き可能です。
ただし、空き家を解体した日から1か月以内に申請しなければなりません。
期限を過ぎると、解体した建物に対する固定資産税が課され続け、10万円以下の過料が科される可能性もあるため、忘れずに手続きをおこないましょう。

共有名義の空き家を解体する際にかかる費用の相場と負担割合

空き家の解体について共有者全員の同意を得るためには、解体にどれくらいの費用がかかるのか、その費用はどのように負担するのかを把握しておく必要があります。
そこで最後に、空き家の解体費用の相場と、費用の負担割合について解説します。

空き家の解体にかかる費用の相場

空き家の解体費用は、建物の構造によって異なります。
1坪あたりの一般的な解体費用の相場は、以下のとおりです。

●木造…約4万円～5万円
●軽量鉄骨造…約6万円～7万円
●鉄筋コンクリート造…約7万円～8万円

たとえば、30坪の木造建物の解体には約120万円～150万円、鉄筋コンクリート造の場合は約210万円～240万円の費用がかかります。
解体費用は、建物の構造が複雑であったり、壊しにくい建材が使用されているなど、その家の状況によって決まります。
軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、木造よりも切断作業に手間がかかり、廃材も木造に比べて重く運搬しにくいため、割高になるのが一般的です。
また、住宅密集地で隣家との距離が近い場合や、重機が敷地内に入れない立地では、人力での作業が増えるため、その分費用が上乗せされる場合があります。
そのほか、空き家の解体以外に、ブロック塀や門扉など外構の撤去といった付帯工事が必要になる場合もあります。
したがって、土地を売却するために更地にしたい場合は、付帯工事の費用についても見積もりを取って検討することが大切です。

解体費用の負担割合

共有名義の空き家を解体する場合、その費用を共有者でどのように負担するかについて、法律上のルールはありません。
したがって、共有者のうち1人が解体費用を全額支払うと決めても問題はありません。
しかし、民法第253条では、「共有物の管理に関する費用を共有持分に応じて負担する」と定められています。
そのため、共有名義の空き家の解体費用は、持分割合に応じて負担するケースが一般的です。
たとえば、兄が2/3、弟が1/3の持分割合で空き家を所有していた場合、その解体費用が150万円であれば、兄が100万円、弟が50万円を負担する計算になります。
空き家を解体する際には、費用の負担割合についても共有者全員で話し合い、納得したうえで決定することが重要です。

まとめ

共有名義の空き家の解体は「変更行為」に該当するため、共有者全員の同意を得なければなりません。
しかし、連絡が取れない共有者がいたり、解体に反対する共有者がいる場合はスムーズに解体工事に進むことが困難なケースもあります。
また、解体費用は共有者がそれぞれの持分割合に応じて負担するのが一般的であるため、共有者の同意を得るときには、費用負担についてもしっかり話し合うことが大切です。