家を更地にして売却したい！解体費用の相場をご紹介

古くなった家が売れないため、更地にして売却を検討している方もいるでしょう。
しかし、更地にするには、まず家を解体する必要があり、多くの方にとって、家の解体は初めての経験となることが多いでしょう。
そこで、解体にかかる費用相場、解体までの流れ、さらにはデメリットについて詳しく解説します。

家の解体費用の相場

家を解体する際の費用は、建物の構造や規模、立地条件によって大きく変わります。
まずは、解体費用に影響する要因と費用相場について見ていきましょう。

解体費用に影響する要因

家の解体費用は、建物の構造や立地、付随工事の有無など、さまざまな要因によって決まります。
具体的な費用を把握するためには、各要因を考慮し、業者に見積もりを依頼することが大切です。
では、家の解体費用の相場の要因について確認していきましょう。
①構造と階数の違い
家の解体費用は、建物の階数によって異なります。
2階建ては平屋より安くなる場合が多いのは、2階建ての方が屋根や基礎の部分が少ないためです。
また、地下室がある場合は特殊な重機が必要になるため、費用が高くなることを考慮する必要があります。
②立地条件
解体する家の立地も費用に影響します。
次のような状況では、人件費が増え、費用が割高になります。

●隣地との距離が狭い
●重機が入れないほど狭い土地
●道路が狭く交通整理が必要

③付随工事の有無
古い建物にはアスベストが含まれることがあり、解体時に特別な処理が必要です。
この場合、追加費用が発生することがあります。
さらに、庭や玄関の外構撤去、浄化槽の撤去などが必要な場合も追加費用がかかります。
④業者の選択と時期
家の解体費用は業者によって異なります。
12月や3月の繁忙期は価格が高くなるため、他の時期を選ぶことで費用を抑えやすくなります。

建物の解体費用の相場

家の解体費用は、木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）など、建物の構造によって異なります。
一般的に、木造の解体費用が最も安く、鉄骨造がその次、RC造がもっとも高額です。
具体的には、30坪の木造の場合は100万～150万円程度、50坪の場合は180万～250万円、80坪の場合は200万～300万円程度が相場です。
これに対して、RC造の場合は30坪で180万～300万円、50坪で250万～400万円、80坪で500万～800万円かかり、費用が高くなります。
また、1m²あたりの解体費用は以下のようになります。

●木造：10,000円／m²（約33,000円／坪）
●鉄骨造：12,000円／m²（約40,000円／坪）
●RC造：18,000円／m²（約60,000円／坪）

ただし、これらはあくまで目安であり、実際の費用は周辺環境や作業の難易度によって変わります。

その他の解体費用の相場

建物の解体費用に加え、以下の付帯工事があると、さらに費用が追加されることがあります。

●アスベスト撤去費用：処分面積が300m²以下の場合、2万円から8.5万円／㎡
●人件費：作業や工程の追加に伴い、1万円から2万円／日
●外構撤去：樹木撤去 1万円から5万円／本、ブロック塀撤去 2千円から3千円／㎡
●浄化槽撤去：5万円から10万円

これらの費用は解体工事の総額に影響を与えるため、事前に確認しておくことが重要です。

家の解体の流れ

家の解体を進める際には、どのような手順で進むのか、またその費用がどのように見積もられるのかが気になるところです。
続いて、解体作業の流れを解説します。

解体作業の流れ1.見積もり

現場調査
まずは見積もりを取得するために、現地調査をおこないます。
この段階では、建物の構造（木造か鉄筋コンクリート造か）や解体のしやすさを確認します。
解体に必要な重機の搬入可能性や、道路の広さ、隣接する建物との距離も重要な要素です。
たとえば、商業地域で隣の建物と1m程度しか離れていない場合、解体費用が高くなる可能性があります。
解体費用の見積もり
調査結果をもとに、解体費用の見積もりがおこなわれます。
この時点で、具体的な費用が算出され、解体工事の計画が立てられます。

解体作業の流れ2. 解体準備

ご近所への挨拶・案内
解体工事を始める前に、近隣住民への挨拶をおこなうことが重要です。
工事の内容や期間について説明し、騒音が発生する可能性があることを伝えることで、理解を得ることができます。
事前に配慮しなければ、あとでトラブルになる可能性があります。
引込配管、配線の撤去手配
次に、電気やガス、水道などの引込線を停止し、撤去の手続きをおこないます。
これにより、解体工事が安全に進められます。

解体作業の流れ3. 解体工事

足場養生の組み立て
解体作業が始まると、まず足場を組み立て、防音シートを設置します。
これにより、騒音やほこりによる近隣への影響を最小限に抑えます。
建物内部の解体
次に、内部の解体作業に入ります。
内装材や設備機器、家具を取り外し、そのあと、骨組みとなる梁や柱、屋根を解体します。
建物自体の解体
最後に、コンクリートの基礎を掘り起こし、撤去します。
これにより、建物全体が解体されます。

解体作業の流れ4. 廃材処理と整地

廃材の分別・搬出
解体が完了したら、建築廃材を分別し、トラックで運び出します。
木材やガラス、コンクリートなど、種類ごとに処理されます。
地中の確認とコンクリートガラ等の除去
地中に基礎の破片などが残っていないかを確認し、問題があれば除去します。
土地の整地
最後に、土地を整地し、平らできれいな状態にします。
これで解体工事は完了となります。

家の解体をするデメリット

家の解体し、更地にすることには、意外なデメリットが存在します。
後悔しないためにも、以下のポイントを確認しておきましょう。

デメリット①固定資産税や都市計画税が高くなる

家が建てられている土地には、固定資産税や都市計画税に対する優遇措置があります。
とくに、200m²以下の土地については、固定資産税が6分の1に軽減される「小規模住宅用地の特例」が適用されます。
しかし、土地を更地にするとこの優遇措置は適用されず、税金が最大で6倍に増加する可能性があるでしょう。
具体的な優遇措置の内容は、以下のとおりです。
固定資産税

●200m²以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の6分の1に軽減
●200m²超の部分（一般住宅用地）：課税標準の3分の1に軽減

都市計画税

●200m²以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の3分の1に軽減
●200m²超の部分（一般住宅用地）：課税標準の3分の2に軽減

このように、税金の負担が増えるため、予算に余裕があるかどうかをしっかりと検討する必要があります。

デメリット②再建築ができないケースも

「市街化調整区域」という用語を聞いたことがある方もいるのはないでしょうか。
この区域では、土地の利用に対して制限があります。
市街化調整区域は、行政が道路や公園、下水道などのインフラを効率よく整備するために指定される区域です。
この区域に指定された土地では、家の建築が制限され、新しく家を建てたり、再建築やリノベーションをおこなったりする際には自治体からの許可が必要になります。
つまり、土地を更地にしても、将来的に家を建てることができない可能性があるため、注意するようにしましょう。

デメリット③解体費用が売却金額に反映されない可能性

家の解体に200万円かかったと仮定しましょう。
しかし、更地にして売却するからといって、この200万円がそのまま土地の売却金額に上乗せできるわけではありません。
土地の価値は、周辺の環境や需要によって決まります。
つまり、家が建っていても更地でも、価値が変わらなければ土地の売却金額は変わらないのです。
解体費用が売却価格に反映されるのは難しいことが多く、費用の一部しか回収できない場合もあるため、売却計画を立てる際には慎重に考える必要があります。

まとめ

家の解体費用は、建物の構造、立地条件、付随工事の有無によって異なります。
また、更地にすると固定資産税が増加し、再建築が制限されるなどのデメリットがあるため、事前に十分な検討をおこなうことが重要です。
解体後の売却価格に解体費用が反映されない可能性もあり、慎重な計画が求められます。