空き家の処分について！譲渡のメリットとデメリットをご紹介

「空き家はどうやって処分するのが良いの？」と悩む方も少なくないでしょう。
空き家は、管理での負担が大きくなることも少なくないため、なるべく早く所有し続けるべきか手放すべきか検討して、最適な方法で対処する必要があります。
本記事では、空き家を処分するために、更地にして処分する、そのままで売却する、譲渡する方法についてご紹介します。

空き家を更地にして処分するメリットとデメリット

空き家を更地にして処分するメリットは、流動性が高い点と土地の状態の確認しやすい点です。
更地にして売却すれば、駐車場や作業場として利用したい方はもちろん、新築物件を建てようと考えている購入希望者からも興味を持ってもらえるようになります。
建物もある状態で売却するとなれば、築年数や間取り、物件の状態などのすべてに納得した購入希望者しか売買契約を結んでもらえないため、ハードルが高くなるでしょう。
土地の条件が良くて物件の条件が悪いときは、解体をして更地にする選択をしたほうが賢明です。
続いて、古い建物を解体すれば、地中埋没物の確認や土壌調査、地盤調査などが簡単に済むのもメリットです。
本来であれば、地盤調査をして地盤が緩いとわかった部分は、地盤改良をしてから建築物を建てる必要がありますが、築年数の古い建物が建っていると地盤が固くなっている可能性があります。
一方で、放置された期間が長ければ、地盤が緩くてハウスメーカーの基準を満たさずに、地盤改良を求められるケースもあるので入念な調査が必要です。
もしも地盤改良が必要になった場合、地面から浅い部分のみの表層改良が30万円以上、地面の深い部分までの柱状改良が50万円以上、それ以上の深い部分までの鋼菅杭で70万円以上かかります。
地盤状況が正確にわかれば、長年田んぼとして放置されていたような土地よりも安心して購入できるので、購入希望者が見つかりやすくなります。
空き家を更地にして処分するデメリットは、解体費用がかかる点と固定資産税が高い点です。
解体するための費用は物件構造によって異なるものの、木造住宅で1坪3万円・鉄骨住宅で1坪4〜5万円・RC住宅で1坪5〜6万円ほどが目安です。
30坪の住宅であれば、最低90万円以上の解体費用がかかると想定したうえで、更地にするかどうかを判断しなければなりません。
また、解体するとなれば、建物のなかにある家具や家電などを残した状態にするのか、回収依頼をするのかによってさらに費用が異なります。
くわえて、更地した土地は建物が建っている土地と比べて、固定資産税が2〜3倍ほど高くなります。
活用する予定があれば問題がありませんが、売却しようと考えているのであれば、販売期間が長引くほど高額な固定資産税を払い続けなければなりません。
明確な目的が定まっていない以上は、安易に更地にする選択は賢明とはいえません。

空き家をそのまま処分するメリットとデメリット

空き家をそのまま処分するメリットは、解体費用がかからない点や固定資産税が安くなる点、買主が住宅ローンを利用できる点、契約不適合責任が免責される点です。
更地にして売却するためには、解体費用をかけて解体工事をする必要がありますが、中古物件を土地と一緒に売却するのであれば解体費用がかかりません。
売却費用が安く済めば、売買代金も値上げする必要がなく、購入希望者も見つかりやすいです。
ただし、低価格の状態で販売してしまうと、あとから解体費用の負担を求められたり、解体費用分の値引き交渉をされる可能性があるため、仲介業者と相談して適切な価格設定をしてください。
建物が建っている状態の土地は、住宅用地の軽減措置特例が適用されるので、3分の1〜6分の1まで節税できます。
解体すると住宅用地がなくなる分、減税措置が適用されなくなくなるので、早く売却しなければと精神的な負担につながりやすいです。
買主が住宅ローンを組んで不動産を購入しようと考えている場合、建物が建っている状態のほうが住宅ローン審査に通りやすく資金操りが有利になります。
立地条件に優れた物件であれば、築年数が古くてもリフォームする前提で購入すれば良いので、住宅ローンを組んで理想的な家づくりをしようと考える買主も多いです。
ただし、金融商品の種類によっては、築年数が古い建物に対する借入上限額や借入期間が最小限に設定されるケースもあるので、買主自身が事前審査を受けて確認する必要があります。
古家付き土地売却をするのであれば、土地のみの価格で建物がついてくる売買契約になるため、建物自体に不具合や欠陥があったとしても契約不適合責任は免除されるケースが多いです。
ただし、売買契約書の記載内容がすべてになるので、「建物に関する責任は一切追わない」との文言を明記してもらうように徹底しましょう。
空き家が建っているまま売るデメリットは、相場以下の取引額になる点・買い手がつきにくくなる可能性がある点です。
状態の悪い建物が建っている土地を売却する場合、解体やリフォームの費用がかかるため、金銭面や手間の負担を敬遠する買主が多いです。
売主としては解体作業や費用負担をする手間を省けるため楽ですが、よほど立地条件が優れていない限りは、買主が見つかりづらいかもしれません。
また、景観や物件状態が悪いと、内見に来てもらえたとしても、買主の購買意欲が削がれて、売買契約につながらない可能性も考えられます。

空き家を譲渡するメリットとデメリット

空き家の処分方法で解体する負担は避けたいものの、そのままの状態では購入希望者が見つからないのであれば、第三者への無償譲渡を検討してみても良いでしょう。
無償譲渡とは、固定資産税や管理の負担を無くしたい売主と、価値のつかないような土地と建物でも構わない方との利害が一致したときにできる方法です。
空き家を譲渡するメリットは、固定資産税などの支払いや管理にかかる負担がなくなり、契約不適合責任を問われる可能性がないことです。
土地や建物の所有権がほかの方に移れば、翌年からは固定資産税や管理費などの金銭的な負担からすべて解放されます。
自分で住んだり、貸し出したりする予定がなければ、出費が増える一方なので、支出を抑える点において有効です。
空き家を放置していると、犯罪現場の温床になったり、自然災害時の倒壊リスクがあるため、活用したいという方に譲るのが安全面においても良いといえるでしょう。
定期的に物件を訪れて掃除をしたり、異状がないか確認をしたりする手間もなくなるため、負担に感じているのであれば、無償譲渡を選択しても良いでしょう。
無償譲渡であれば金銭が発生していないので、建物に問題があっても、契約不適合責任を問われる心配はありません。
空き家を譲渡するデメリットは、利益が得られない点です。
仲介取引や買取業者を利用すれば、相場以下でも最低限の売買代金を受け取れる可能性がありますが、無償譲渡は自分の資産をタダで引き渡さなければなりません。
そのため、財産を手放しても、その恩恵を受けられないことを理解したうえで、無償譲渡を検討しましょう。

まとめ

空き家を放置し続けていると、減税措置が適用されなくなったり、近隣トラブルの原因になったりする可能性があるので、処分する選択を検討しましょう。
処分方法として、物件の状態が悪いのであれば、解体して更地にしてから売却もしくは譲渡するのが賢明です。
誰かが住める状態であれば、古家付き土地として売却したり、無償で引き取りたいと希望する方に譲渡したりすると効率よく処分できます。