築40年の一戸建ての売却方法は？コツを解説

築40年になる一戸建てを売却する場合、築年数が古く現金化が難しいイメージがあります。
今回は、売却するうえでの具体的な方法について解説します。
また、実際にかかる費用やコツにも触れているので、現在一戸建ての現金化についてお悩みの方は、ぜひご参考になさってください。

築40年の一戸建てを売却する方法

築40年の一戸建ては、どのように売却すると良いのでしょうか。
以下で方法を見てみましょう。

更地にしてから売る

築40年になると、一戸建ての劣化具合は、それなりに進行しているものとみられます。
そのため、そのままの状態で売ろうとしても、なかなか買い手がつかない可能性が高いです。
中古物件には一定の需要がありますが、古すぎると住むのが難しくなってしまうのです。
高額な買い物になるからこそ、買い手からすると「せっかくならもっと新しい家を買いたい」と考えてしまうでしょう。
こうした背景を考慮する場合には、建物を解体して更地の状態にしてから売るという方法があります。
つまりは、建物を売るのではなく土地を売るような形になります。
それにより、土地なら経年劣化による影響がないため、周辺環境がよければ、すぐに買い手が見つかるケースも少なくありません。
しかし、建物の解体をするには費用がかかります。
目安として、木造の場合は1坪につきおよそ5万円かかるイメージです。
建物の面積が広いと、より費用がかかります。
また、木造ではなく鉄骨造だった場合はさらに高額になります。
そのため、建物を解体して売る方法を選ぶ場合は、それなりにまとまった資金が必須となるでしょう。

古家付き土地として売る

家を解体せずに売りたい場合は、古家付き土地として売る方法もあります。
これは、建物を解体せず、現状を維持したまま市場に出すというものです。
ただし、売り出す際は土地を物件のメインとします。
土地を探している買い手も少なくないため、「おまけで古家がついてくる」ような印象を与えられるでしょう。
ただし、建物の査定額はほぼ0の状態のため、売却額は土地の市場価値によって左右されます。
また、買い手からすると、建物を解体する場合はお金がかかるだけでなく、工事を終えるまでに、ある程度の期間がかかるというデメリットが発生します。
そのため、その点を加味した金額設定が必要となるでしょう。
それを踏まえても、土地もしくは建物に魅力的なポイントがあれば、短期間で買い手が見つかるかもしれません。

リフォームしてから売る

建物の市場価値を高めてから売るなら、リフォームがおすすめです。
リフォームをしてから売れば、たとえ築40年の建物であっても、ある程度利便性が向上した状態になります。
そして、築年数が経過している家でも、安くマイホームを購入したいと考えている層にアピールできるでしょう。
しかし、古い家の場合には、いたるところが劣化しているケースがほとんどです。
そのため、外壁や屋根はもちろん、設備や建物の柱など、本格的なフルリフォームが必要になる可能性も考慮しましょう。
ただし、フルリフォームの場合は、数百万円以上かかると考えて、資金を準備しなくてはなりません。
大掛かりな作業が必要になるので、その分売却益が少なくなってしまう恐れがあります。
もっともリスクが高いのが、そこまでしてリフォームをおこなっても、買主が見つかるとは限らないという点です。
実際に施工をしたのにも関わらず、いつまでも売れない家は少なくないので、最悪の事態も想定しなくてはなりません。

築40年の一戸建てを売却するときにかかる費用

見落としやすいポイントですが、物件を売るためにも費用がかかります。
以下で詳しく見てみましょう。

税金

税金は、家や土地を売る場合に必ずかかるものです。
具体的には、登録免許税と印紙税が挙げられます。
登録免許税は、抵当権の抹消や名義の変更などに必要なものです。
物件を売るためには、必ず抵当権の抹消や名義の変更をしなくてはなりません。
この登録免許税は、抵当権抹消登記をおこなう際には、1物件につき1,000円かかります。
また、名義変更をする場合は、固定資産税評価額に0.4％をかけた金額を納めます。
築年数が古い空き家を所有している方のなかには、この手続きをせずにそのままにしているケースもありますが、その状態では物件を市場に出して売ることができません。
また、印紙税は売買契約締結の際にかかるものです。
その際に支払う金額は、200円から3万円となっています。

場合によってはかかる費用

不動産会社に仲介を依頼して売る場合、仲介手数料が発生します。
物件を売る場合、多くの方が不動産仲介を選択するので、イレギュラーがない限りは、この費用が発生すると考えて良いでしょう。
たとえば、個人同士で取引する場合や、不動産会社に買い取ってもらう場合には、この費用がかかりません。
仲介手数料は売却価格に3％をかけ、さらに6万円と消費税を足した金額を不動産会社に支払います。
そのため、物件を売った価格が高いほど、費用負担も大きくなる仕組みです。
この手数料の負担が痛いと感じる方は多いですが、それでも専門業者に依頼して取引を進めるメリットは大きいといえます。
仲介があることによって、買主とのやり取りがスムーズになり、契約締結の際のサポートも受けられるためです。
そういった業者のサポートがあったほうが安心感もあり、初めての取引もトラブルなく進められるでしょう。
そのほかにも、譲渡所得がある場合は譲渡所得税、住宅ローンが残っている場合は返済手数料などがかかります。

築40年の一戸建てを売却するときのコツ

物件を売る場合のコツを知っておけば、スムーズに取引を進行できるため安心です。
以下で詳しく見てみましょう。

解体をすべきか相談してみる

解体してから売るべきなのかを判断するのは難しいでしょう。
なぜなら、建物の品質と需要、さらに土地の市場価値によっても判断が変わるからです。
そして、こうした判断は、やはり経験豊富な不動産会社のほうが得意としています。
物件の状態と要望を把握したうえで、どの方法で売るべきなのかを提案してくれるでしょう。
一見すると、解体するしかなさそうな建物でも、リフォームをすれば収益性があるとみなされるかもしれません。
反対に、需要が低く売れにくいと考えられる場合は、費用をかけてでも解体したほうが良いでしょう。
こうした判断を自分だけでせず、プロと話し合ったうえで決めることをおすすめします。
しっかりと適切な判断ができれば、お金を無駄にしてしまうリスクを回避できるでしょう。

境界線

境界線を確定させるためにも、土地の測量をおこなってください。
築40年の場合、建物よりも土地の市場価値が価格にかなりの影響を与えます。
そのため、境界線が明確になっていないと、実際の敷地面積よりも狭いと判断されてしまい、価格が安くなる可能性があるのです。
こうしたリスクを解消するためにも、測量が必要です。
ただし、測量をするためには、隣地の所有者にも同席してもらう必要があります。
たとえ、自分だけでお金を負担するとしても、同席なしでは境界確定ができない仕組みになっているのです。
事前に隣地の所有者に連絡を取り、土地を売りたいと考えていると正直に伝えてみましょう。
よほど仲が悪くない限り、断られる心配は少ないでしょう。
また、測量を済ませることで、相手の土地の所有面積も市場価値が上がることに繋がるかもしれません。
もし、同席を頼む場合は、このメリットもアピールしたうえで交渉することで同意を得やすくなるでしょう。

まとめ

築40年の一戸建てを売却する場合、建物を解体して売り出す方法やリフォームの実施などがあります。
売却にかかる費用は、状況によって変わりますが、税金や仲介手数料などが挙げられます。
売却の手続きは複雑なケースも少なくないため、不動産会社に相談して、売却方法を決めるのが良いでしょう。