離婚で不動産売却をおこなう注意点は？タイミングや結ぶ契約などをご紹介

離婚すると決まった場合に、問題となりやすいのが不動産に関することです。
離婚を機に、財産分与のために不動産を売却する方も多いですが、その場合、不動産売却のベストなタイミングや方法を知りたいと思う方も多いでしょう。
今回は、離婚を機に不動産売却をする場合の注意点にはどのようなものがあるか、売却のタイミング、オーバーローンの場合はどうすれば良いか、媒介契約の選び方についてご紹介します。

離婚時の不動産売却の注意点「タイミング」

離婚時に不動産売却をおこなう場合の注意点のひとつが、売却の「タイミング」です。
ここからは、離婚前、離婚後それぞれのタイミングのメリットやデメリットについてご紹介します。

離婚前のタイミングで不動産売却をする場合

離婚前のタイミングで不動産売却をするメリットとして、離婚協議中や離婚後に生じる可能性があるトラブルや手間が回避できる点があります。
不動産売却は時間も手間もかかるため、離婚後に売却するとなると、離婚したあとでも何度も別れた相手と連絡をとったり、顔を合わせたりする必要が出てきます。
離婚前に不動産売却を済ませてしまえば、財産分与もスムーズにできて、離婚前にすべての手続きが完了できるため、離婚後に連絡をとる必要がありません。
一方、離婚前に不動産売却をしようとすると、不動産売却が完了するまで離婚ができないのが注意点です。
不動産売却には、短くても3か月、通常は6か月ほどの時間がかかるため、一刻も早く離婚したいと考えている方には向かない方法といえるでしょう。
離婚までに時間の猶予がある方なら、離婚前のタイミングで不動産売却を済ませるのがおすすめです。

離婚後のタイミングで不動産売却をする場合

離婚後のタイミングで不動産売却をするメリットとして、早く離婚ができる点があります。
一刻も早く離婚したいと考えている場合、不動産売却の完了を待っていると、長ければ半年以上の時間がかかるかもしれません。
早期で離婚を望んでいるなら、離婚後のタイミングで不動産売却をおこなうのもひとつの方法です。
ただし、離婚後に不動産売却をおこなう場合の注意点として、連絡がとりにくくなる、手続きがスムーズに進まず余計に時間がかかる点があります。
もし、不動産が共有名義の場合など、一緒に手続きをおこなう必要があるケースや、頻繁に連絡を取り合う必要が出てくるかもしれません。
その場合に、連絡がとれるようにしておく必要があります。

離婚時の財産分与における注意点

離婚時の財産分与における注意点として、財産分与の請求期限があります。
財産分与が請求できるのは、離婚が成立してから2年までとなり、それを過ぎると申し立てができません。
もし、離婚時に財産分与の取り決めができなかった場合でも、離婚成立から2年以内であれば財産分与を求められます。

離婚時の不動産売却の注意点「オーバーローン」

離婚時に不動産売却をおこなう場合の注意点として、オーバーローンのケースがあります。
ここからは、オーバーローンの場合どうしたら良いのか、ご紹介しましょう。

残債が売却額を上回る「オーバーローン」の場合

不動産売却をおこなう場合に、住宅ローン残債が売却額を上回っているケースを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンになると、不動産売却の代金だけでは住宅ローンが完済できない状態となり、残りの金額を現金で補填する必要があります。
もし、貯金などで補填ができず、通常の不動産売却ができない場合は「任意売却」の方法を選択しないといけません。

任意売却とは

任意売却とは、金融機関などの債権者と交渉して、住宅ローン残債を圧縮できる売却方法です。
任意売却で不動産売却をおこなった場合、売却価格が相場の6割～8割程度になるケースが多いです。
住宅ローン残債の圧縮と、任意売却で返済できなかったローン残債を今後どうやって返済していくかを交渉していきます。
ただし、売却額があまりに低いと、債権者の承諾が得られないケースもある点も注意点といえます。

離婚時の「オーバーローン」の注意点

離婚時に不動産売却をおこなう場合の注意点のひとつとして、オーバーローンだと財産分与の対象にならない点が挙げられます。
離婚をする場合に財産分与の対象となるのは、夫婦の共有財産です。
例を挙げると、預貯金、有価証券、保険解約返戻金、退職金、年金、生命保険積立金、自動車、不動産などが該当します。
不動産は、たとえ名義人がどちらか一方のみであっても、共有の財産から購入した不動産は財産分与の対象となります。
離婚する場合に不動産が複数あれば、不動産の分配方法を決める必要がありますが、ここで重要なのが不動産に価値があるかどうかです。
もし、価値があると判断されれば、財産分与の対象になります。
しかし、不動産の価値よりも住宅ローン残債が上回る「オーバーローン」状態の場合、財産分与の対象になりません。

離婚時の不動産売却の注意点「媒介契約の選び方」

離婚をする場合に不動産売却をおこなうなら、媒介契約の選び方も注意点のひとつです。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれに条件が異なります。
ここからは、離婚を機に不動産売却をおこなう場合の媒介契約の選び方をご紹介します。

「一般媒介契約」

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に売却の依頼ができるタイプの契約です。
一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に依頼するため、より多くの方に情報を診てもらえて、早期の売却が可能になります。
たとえ何社に依頼したとしても、最終的に不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却を決めてくれた1社のみに支払えば良いため、費用は他の契約方法と変わりません。
一般媒介契約では、自分で売却相手を見つける「自己発見取引」も可能です。
同時に多くの方にアプローチできる方法のため、できるだけ早く売却して離婚を進めたい方におすすめの方法です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社に依頼ができないものの、自己発見取引は可能なタイプです。
依頼する不動産会社は1社限りとなりますが、不動産会社にとっては他の業者に先に成約されるリスクがないため、その分売却に向けて積極的に動いてもらえます。
また、自分で売却先を見つけることは可能なので、もし自分で買主を見つけられれば、仲介手数料を払う必要はありません。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、複数の不動産会社に依頼ができず、自己発見取引も不可となるタイプの契約です。
必ず依頼した不動産会社を通して契約を結ぶ必要があるため、不動産会社にとっては成約できる可能性が高く、より積極的に販売に動いてもらえるでしょう。
さらに、専属専任媒介契約では、販売状況を定期的に報告する義務があるため、よりこまめに状況が把握できる点もメリットです。
ただし、もし自分で販売先を見つけても、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がある点は注意点といえます。

まとめ

離婚時に不動産売却をする場合の注意として、離婚前のタイミングなら財産分与もスムーズにすすみますが時間がかかるため、早期の離婚を目指すなら離婚後タイミングでの売却も検討しましょう。
オーバーローンの場合、残債を支払えなければ、任意売却となる可能性があります。
不動産売却を依頼する場合は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3タイプがあるので、希望や状況に応じて選択しましょう。