リースバックとリバースモーゲージの違いは？向いている方についてご紹介

不動産を現金化する仕組みにはさまざまなものがあり、リースバックやリバースモーゲージもそのひとつです。
両者にはメリット・デメリットがあり、それぞれ向いている方の特徴も異なります。
今回は、リースバックとリバースモーゲージそれぞれの仕組みとメリット・デメリット、向いている方についてご紹介します。

リースバックとリバースモーゲージの仕組みの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも現在の不動産に住み続ける選択を取りながら現金化を実施する仕組みです。
一方で、リースバックとリバースモーゲージには不動産に関する権利の所在などの違いがあります。

リースバックの仕組み

リースバックとは、不動産を売却したうえで賃貸物件として借りる方法です。
不動産会社など、リースバックの運営会社に不動産を売却するため、不動産の所有権を手放すことになります。
リバースモーゲージと違い、リースバックでは売却代金を一括で受け取ることが可能です。
なお、売却した不動産は契約内容次第では買い戻すこともできます。
ただし買い戻せる期間が決まっていることが多く、条件によっては借りている不動産に住める期間も限られています。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に金融機関からお金を借りる融資の一種です。
借入限度額が決まっており、限度額までは何度でも融資を受けられます。
リバースモーゲージは、リースバックと違い契約してすぐに不動産の所有権を失うわけではありません。
契約者の生前は不動産の所有権は契約者自身のもとにありますが、本人が亡くなると債務の返済のために不動産が売却されます。
生前の支払いは借り入れた元本に対する利息のみであり、借りた分は亡くなるまで返済する必要はありません。
また、リースバックとリバースモーゲージには得られる現金総額にも違いがあります。
どちらも通常の不動産売却と比べると相場よりも安価な価格になりますが、リースバックのほうが比較的得られる金額が高いです。
毎月支払うリースバックの家賃と、リバースモーゲージの利息のどちらが高くつくかによってもトータルの支出は変化するでしょう。

リースバックとリバースモーゲージのメリット・デメリット

リースバックとリバースモーゲージには、それぞれメリット・デメリットが存在します。
それぞれの違いを把握しておけば、どちらを利用して不動産の現金化を進めるのか判断する参考になるでしょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、比較的利用の条件が緩く、現金化しやすい点です。
年齢制限や得た資金の使い道が限定されていないため、好きな形でお金を使えます。
また、お金が貯まれば売却した不動産を買い戻すこともでき、相続人に遺産を残すこともできるでしょう。
一度不動産を売却するため、固定資産税の支払いがなくなるのもメリットのひとつです。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは、毎月家賃を支払う必要があり、出費が高額になりがちなことです。
とくに気を付けたいのは、賃貸借契約時に相場より高額な家賃を提示されやすい点になります。
リースバックを選択する方はその不動産に住み続けたい強い希望を持っているため、条件が厳しくても契約を飲むと思われているのです。
また、買い戻しせず長く住み続けると、トータルで支払った家賃が売却代金よりも高くなることもあります。
さらに、手放した所有権をさらに転売され、不動産の所有者が変わるとトラブルになりやすいです。
家賃の引き上げ交渉を受けたり、立ち退きを要求されたりする可能性もあるため、所有者が変わるときは注意が必要になります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットは、毎月の支払額がリースバックと違い少ない点です。
リバースモーゲージでは融資で借りた分に対する利息のみの支払いになるため、家賃ほどの支払いが発生しません。
また、高齢者の方向けの商品となっており、通常の融資が難しい高齢の方でもお金を借りやすいです。
自宅を手放すまでに猶予があるため心理的な負担が軽く、サービスの提供元が金融機関など信頼できる組織であることもメリットになります。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージのデメリットは、リースバックと違い年齢制限があることです。
高齢者の方向けに生活費などの支援を目的としている融資であり、好きなことにお金を使えるわけではありません。
収入に関する条件を設けている金融機関も多く、クリアできる方が少ないこともあります。
さらに、リバースモーゲージは変動金利型の商品が多く、金利が上昇すると支払額が増える点にも注意が必要です。
融資限度額が決まっているため、限度額までお金を借りてしまうとそれ以上融資を受けられないのもデメリットになります。
同居人の有無によってサービスの利用を断られるケースも珍しくありません。

リースバックとリバースモーゲージはどのような方に向いている？

リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ向いている方の特徴にも違いがあります。
現状何のために資金を調達したいのかや、相続に関する考え方の違いによっても向いている方は異なるでしょう。

リースバックに向いている方

リースバックの利用に向いているのは、住み替え資金を調達しつつゆっくり引っ越し先を決めたい方です。
住宅を売却して得られるまとまったお金は、施設などに入るときの入所一時金として活用できます。
しばらくは自宅を借りていられるため、急いで入居先を決める必要がありません。
また、財産や身辺の生前整理にもお金を使えるため、家族に負担をかけにくくなります。
さらに、売却代金で事業や投資をおこない、今よりも資産を増やす試みも実施可能です。
ほかにも、所有権を手放してほかの方に買い取ってもらうため、家の維持管理をおこなうのが面倒だと感じている方にも向いています。

リバースモーゲージに向いている方

リバースモーゲージに向いているのは、現在所有している不動産を相続財産にする気がない方です。
相続人にあたる方がいない、いてもすでに持ち家があるなど、不動産を相続させる必要がなければ自分が亡くなったときに不動産が売却されても構わないでしょう。
逆に同居している親族に不動産を相続させる予定があるなど、相続財産として残したいのであればリバースモーゲージは向きません。
また、リバースモーゲージは少しずつ融資を受けられるため、年金収入にプラスの収入がほしい方にもおすすめです。
生活費を工面するときに、あと数万円だけ収入があればといった状況に向いています。
ほかにも、住宅をリフォームしてバリアフリー化したいときの住宅ローン替わりとしても活用可能です。
住宅ローンは高齢になるにつれ借りにくくなるため、資金調達が難しくなります。
リバースモーゲージは住宅ローンと違い高齢者こそ利用できる商品であるため、まとまった資金を調達しリフォームを実施できるでしょう。
生前の支払いは利息だけになるため、返済によって家計を圧迫される可能性も低いです。
住み替えなどでまとまった資金を調達し自由な用途で使用したいのであればリースバック、相続の予定がなく緩やかに資金調達をしたいのであればリバースモーゲージが向いています。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージには、資金調達の仕組みや権利の所在などに違いがあります。
リースバックはまとまったお金を調達しやすく、資金の用途が制限されていません。
リバースモーゲージは毎月の返済額が少なく、高齢でもお金を借りやすいです。